Tham khảo mẫu nhà trọn gói đẹp
Dịch Vụ Xây Nhà Trọn Gói 4 Tỷ Kèm Bảng Dự Toán Đầy Đủ & Chi Tiết
Với ngân sách 4 tỷ không gồm tiền đất, gia chủ có thể xây nhà phố 4 – 5 tầng hoặc biệt thự 2 – 3 tầng trong nhiều điều kiện. Tuy nhiên, xây nhà trọn gói 4 tỷ không tương ứng với một mẫu nhà hay diện tích cố định.
Trước khi chọn phương án, cần xác định 4 tỷ là giá trị hợp đồng thi công, ngân sách nhận nhà hay tổng đầu tư đã gồm nội thất. Quy mô thực tế còn phụ thuộc diện tích xây dựng quy đổi, nền đất, loại mái, cấp vật tư, thang máy, tầng hầm và điều kiện vận chuyển, tập kết vật liệu.
Vì vậy, đơn giá theo m2 chỉ dùng để khái toán ban đầu. NAMI Design là đơn vị chuyên tư vấn thiết kế, lập hồ sơ và BOQ theo nhu cầu, hiện trạng lô đất và mức hoàn thiện, giúp gia chủ xác định rõ phạm vi công việc trước khi chốt ngân sách.
Xây nhà trọn gói 4 tỷ có khả thi không?
Câu trả lời là CÓ. Xây nhà trọn gói 4 tỷ khả thi trong nhiều trường hợp, nhưng không tương ứng với một quy mô cố định. Kết quả phụ thuộc vào diện tích xây dựng quy đổi, giải pháp móng – mái, vị trí thi công, mức vật tư hoàn thiện và phạm vi công việc ghi trong hợp đồng.
Ngân sách 4 tỷ bao gồm những gì?
| PHÂN BỔ NGÂN SÁCH | PHẠM VI |
|---|---|
| 4 tỷ là giá trị hợp đồng thi công | Ngân sách chủ yếu dành cho phần thô và hoàn thiện theo BOQ, phụ lục vật tư |
| 4 tỷ là ngân sách nhận nhà | Cần trừ chi phí thiết kế, pháp lý, hạng mục báo giá riêng và khoản dự phòng |
| 4 tỷ gồm nội thất hoàn chỉnh | Phải giảm quy mô xây dựng, điều chỉnh mức vật tư hoặc tối giản thiết bị tương ứng |
Tên gọi “trọn gói” không đồng nghĩa mọi chi phí đều đã bao gồm. Phạm vi cuối cùng phải căn cứ hợp đồng, bảng khối lượng và danh mục hạng mục bao gồm – không bao gồm.
Nếu không có thỏa thuận khác, ngân sách 4 tỷ không tính tiền mua đất, lãi vay và chi phí sinh hoạt hoặc thuê nhà trong thời gian thi công.
Muốn biết ngân sách của bạn có phù hợp để xây nhà trọn gói 1 tỷ hay không? Hãy tham khảo bảng dự toán, cách tính diện tích xây dựng và các yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí thực tế.
Với 4 tỷ xây được những loại nhà nào?
Ngân sách xây nhà trọn gói 4 tỷ có thể phù hợp với nhà phố 4 – 5 tầng hoặc biệt thự 2–3 tầng. Quy mô thực tế phụ thuộc diện tích xây dựng quy đổi, nền đất, loại mái, điều kiện thi công, mức vật tư và các hạng mục tách riêng như thang máy, sân vườn, nội thất.
Nhà phố 4 tầng khoảng 80 – 100m2/sàn
Phương án này có thể bố trí gara, phòng khách – bếp, 4 – 6 phòng ngủ, phòng thờ và khu giặt phơi.
Theo bảng chi phí xây nhà 4 tầng của NAMI, nhà 100m2/sàn có khoảng 500 – 560m2 quy đổi, ngân sách trọn gói tham khảo khoảng 3 – 4,48 tỷ đồng. Nếu làm thang máy, cần tính riêng thiết bị, hố pit, giếng thang, kết cấu và phần diện tích sử dụng bị giảm.
Nhà phố 5 tầng khoảng 70 – 90m2/sàn
Phù hợp với gia đình nhiều thế hệ hoặc mô hình vừa ở vừa kinh doanh. Hồ sơ thiết kế phải kiểm tra tải trọng, lối thoát nạn, giải pháp PCCC theo công năng, nhu cầu điện ba pha và mức hoàn thiện khu kinh doanh.
Biệt thự 2 tầng khoảng 140 – 170m2/sàn
Có thể lựa chọn kiến trúc hiện đại, Modern Tropical, mái bằng hoặc mái Nhật tiết chế; bố trí 4 – 5 phòng ngủ, phòng khách – bếp rộng, phòng làm việc và phòng thờ. Chi phí mái, sân vườn, cổng rào, hồ cảnh quan và nội thất cần được bóc tách rõ vì có thể chiếm tỷ trọng đáng kể ngoài phần nhà chính.
Biệt thự 3 tầng khoảng 100 – 120m2/sàn
Phù hợp với lô đất đô thị hoặc biệt thự phố, đáp ứng gara, 4 – 6 phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc, phòng thờ và sân thượng. Nếu chọn tân cổ điển nhiều chi tiết, mái Mansard, đá tự nhiên hoặc thiết bị luxury, ngân sách có thể vượt 4 tỷ dù diện tích sàn không thay đổi.
| TRƯỜNG HỢP | DIỆN TÍCH ĐẤT | TỔNG DIỆN TÍCH SÀN | DIỆN TÍCH QUY ĐỔI DỰ KIẾN | DỰ PHÒNG |
|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 4 tầng | 90 – 130m2 | 320 – 400m2 | 400 – 560m2 | 7 – 10% |
| Nhà phố 5 tầng | 75 – 120m2 | 350 – 450m2 | 420 – 550m2 | 10 – 15% |
| Biệt thự 2 tầng | 250 – 400m2 | 280 – 340m2 | 380 – 510m2 | 10 – 15% |
| Biệt thự 3 tầng | 150 – 250m2 | 300 – 360m2 | 400 – 500m2 | 7 – 12% |
Gói xây nhà trọn gói 4 tỷ bao gồm và không bao gồm gì?
Phạm vi gói xây nhà trọn gói 4 tỷ phụ thuộc hồ sơ thiết kế, BOQ, chủng loại vật tư và điều khoản hợp đồng. Các hạng mục thường được phân định như sau:
| THƯỜNG THUỘC PHẠM VI HỢP ĐỒNG | CẦN XÁC NHẬN HOẶC BÁO GIÁ RIÊNG |
|---|---|
| Phần thô, kết cấu, xây và trát | Phá dỡ, vận chuyển phế thải nhà cũ |
| Hệ thống điện nước âm cơ bản | Ép cọc, thử tải và xử lý nền đất yếu |
| Chống thấm, ốp lát và sơn hoàn thiện | Thang máy, hố pit và thiết bị liên quan |
| Cửa, lan can, cầu thang theo phụ lục | Tầng hầm, chống văng và chống thấm hầm |
| Thiết bị điện, thiết bị vệ sinh đúng gói vật tư | Điều hòa, thiết bị bếp hoặc thiết bị cao cấp |
| Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành theo hợp đồng | Nội thất rời, sân vườn, cổng và hàng rào |
| Xin phép xây dựng, hoàn công và VAT nếu báo giá chưa ghi rõ |
Tên gọi “trọn gói” không đồng nghĩa mọi chi phí đều đã được tính. Theo phạm vi xây nhà trọn gói của NAMI, giá trị cuối cùng phải căn cứ hợp đồng, BOQ và phụ lục vật tư; không nên xác định chỉ dựa trên tên gói dịch vụ.
Cách tính chi phí xây nhà trọn gói 4 tỷ
Chi phí xây nhà trọn gói 4 tỷ không nên tính bằng diện tích đất nhân số tầng. Cần quy đổi toàn bộ phần móng, sàn, mái và diện tích phụ, sau đó cộng các hạng mục báo giá riêng, VAT và khoản dự phòng.
Cách tính diện tích xây dựng quy đổi
Hệ số dưới đây dùng để khái toán; mỗi nhà thầu có thể áp dụng khác nhau theo kết cấu, vật tư và điều kiện thi công.
| HẠNG MỤC | HỆ SỐ THAM KHẢO | LƯU Ý |
|---|---|---|
| Móng băng | 40 – 60% diện tích tầng trệt | Tăng khi nền yếu, tải trọng lớn hoặc móng hai phương |
| Móng cọc | 50 – 70% diện tích tầng trệt | Chi phí sản xuất, vận chuyển và ép cọc thường báo riêng |
| Các tầng có mái che | 100% diện tích thực tế | Bao gồm tầng trệt, tầng lầu và phần tum xây kín |
| Ban công, lô gia | 30 – 50% | Phụ thuộc độ vươn, chống thấm, lan can và mức hoàn thiện |
| Sân trước, sân sau | 50 – 70% | Sân có móng, đà kiềng hoặc hoàn thiện phức tạp tính cao hơn |
| Sân thượng không mái | 30 – 50% | Tùy kết cấu, chống thấm, lát nền và hệ thống thoát nước |
| Mái bê tông cốt thép | 30 – 50% | Mái có lát gạch, chống nóng hoặc sử dụng nhiều tính cao hơn |
| Mái ngói kèo thép | Khoảng 70% diện tích mái nghiêng | Chưa mặc định bao gồm trần và chi tiết trang trí |
| Mái ngói trên sàn BTCT | Có thể đến 100% diện tích mái nghiêng | Phải kiểm tra kết cấu và hình thức mái |
| Tầng bán hầm, tầng hầm | Khoảng 150 – 200% hoặc báo riêng | Phụ thuộc độ sâu, chống văng, chống thấm và điều kiện nhà liền kề |
Công thức khái toán
| Tổng ngân sách = Diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá/m2 + Hạng mục tách riêng + Dự phòng |
Trong đó, đơn giá phải ghi rõ mức vật tư, khu vực áp dụng, phạm vi hoàn thiện và đã bao gồm VAT hay chưa. Đây là khái toán phục vụ lựa chọn quy mô ban đầu, không phải giá ký hợp đồng. Giá chốt cần dựa trên khảo sát hiện trạng, hồ sơ thiết kế, BOQ và phụ lục vật tư.
Ví dụ tính cho một nhà phố 4 tầng
Đối với lô đất diện tích 5x20m, xây 5x16m, gồm 4 tầng, 1 tum nhỏ, có sân thượng và mái BTCT; không có tầng hầm.
| HẠNG MỤC | CÁCH TÍNH | DIỆN TÍCH QUY ĐỔI |
|---|---|---|
| 4 sàn chính | 80m2 x 4 x 100% | 320m2 |
| Móng cọc | 80m2 x 50% | 40m2 |
| Ban công các tầng | 12m2 x 50% | 6m2 |
| Sân trước, sân sau | 20m2 x 50% | 10m2 |
| Tum có mái che | 24m2 x 100% | 24m2 |
| Sân thượng không mái | 56m2 x 50% | 28m2 |
| Mái BTCT trên tum | 24m2 x 50% | 12m2 |
| Tổng diện tích quy đổi | 440m2 |
Khái toán theo gói vật tư khá, đơn giá giả định 6,5 triệu đồng/m2:
| KHOẢN MỤC | GIÁ TRỊ TẠM TÍNH |
|---|---|
| Thi công trọn gói: 440m2 x 6,5 triệu đồng/m2 | 2,860 tỷ đồng |
| Thang máy gia đình và hạng mục liên quan | 250 triệu đồng |
| Sản xuất, vận chuyển và ép cọc | 100 triệu đồng |
| Nội thất cơ bản tách riêng | 180 triệu đồng |
| VAT tạm tính 8% | 271,2 triệu đồng |
| Tổng khái toán trước dự phòng | 3,6612 tỷ đồng |
| Phần ngân sách dự phòng còn lại | 338,8 triệu đồng |
| Tổng ngân sách kiểm soát | 4 tỷ đồng |
Xem ngay bảng dự toán xây nhà trọn gói 3 tỷ đã hoàn thiện cùng các phân tích chi phí, vật liệu và công năng thực tế để có thêm cơ sở lựa chọn phương án xây dựng phù hợp với gia đình của bạn.
Kết luận
Xây nhà trọn gói 4 tỷ không tương ứng với một mẫu nhà hay quy mô cố định. Phương án phù hợp phải được xác định dựa trên phạm vi ngân sách, diện tích xây dựng quy đổi, điều kiện thi công và mức vật tư hoàn thiện.
Để nhận khái toán sơ bộ từ các KTS của NAMI Design, gia chủ hãy cung cấp vị trí, kích thước lô đất, số tầng dự kiến, nhu cầu công năng, mức hoàn thiện và các hạng mục đặc biệt như thang máy, tầng hầm hoặc sân vườn.
Thông tin liên hệ:
NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam
◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com
