Chi Phí Xây Nhà 4 Tầng 2026: Đơn Giá, Cách Tính & Dự Toán Chi Tiết

Chi phí xây nhà 4 tầng thường được tính theo: Diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá/m2. Năm 2026, đơn giá tham khảo trên thị trường dao động khoảng 3,5 – 4,2 triệu đồng/m2 cho phần thô và 5,6 – 8 triệu đồng/m2 cho gói trọn gói, tùy vật tư, khu vực và điều kiện thi công.

Lưu ý, bảng giá trong bài viết dưới đây của NAMI Design chỉ nên dùng để khái toán sơ bộ, Nếu muốn chốt giá chính xác, bạn cần có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, bảng vật tư và BOQ chi tiết.

Chi phí xây nhà 4 tầng hiện nay khoảng bao nhiêu?

Chi phí xây nhà 4 tầng thường được tính theo công thức:

Với nhà phố 4 tầng, đơn giá trọn gói tham khảo trên thị trường hiện dao động khoảng 5,8 – 8 triệu đồng/m2, tùy khu vực, mức vật tư, điều kiện thi công và phạm vi bao gồm. Riêng mặt bằng giá nhà phố tại Hà Nội thường được tham khảo ở khoảng 7 – 8 triệu đồng/m2 cho gói trọn gói.

Nếu chỉ xây phần thô và nhân công hoàn thiện, ngân sách sẽ thấp hơn, thường lấy theo đơn giá tham khảo khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2.

Nếu làm trọn gói/chìa khóa trao tay, chi phí sẽ cao hơn vì đã bao gồm thêm vật tư hoàn thiện, điện nước, thiết bị cơ bản, cửa, sơn bả, ốp lát và các hạng mục hoàn thiện theo hợp đồng.

Nếu bạn đang tìm hiểu chi phí xây nhà 3 tầng, hãy tham khảo bảng dự toán chi tiết, cách tính theo diện tích, vật tư và từng hạng mục để chủ động ngân sách, hạn chế phát sinh và lựa chọn phương án phù hợp.

Bảng đơn giá xây nhà 4 tầng tham khảo

Đơn giá xây nhà 4 tầng năm 2026 nên được xem là khoảng khái toán ban đầu, không phải giá chốt hợp đồng.

Trên thị trường, gói phần thô thường được báo theo m2 sàn quy đổi; gói hoàn thiện phụ thuộc mạnh vào vật tư; còn gói trọn gói/chìa khóa trao tay thường bao gồm từ phần thô đến hoàn thiện cơ bản theo phạm vi hợp đồng.

Một số đơn vị tại Hà Nội đang công bố mức phần thô khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2 và chìa khóa trao tay khoảng 5,8 – 7,5 triệu đồng/m2.

Đơn giá phần thô

Với nhà phố 4 tầng, đơn giá phần thô thường phù hợp để gia chủ tự kiểm soát vật tư hoàn thiện về sau. Khoảng giá thị trường dao động quanh 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2, tùy tổng diện tích xây dựng, đường vận chuyển, biện pháp thi công, loại móng và mức độ phức tạp kiến trúc.

Một số bảng giá khác cũng ghi nhận phần thô nhà phố khoảng 3,85 triệu đồng/m2 trong điều kiện thi công thuận lợi, diện tích đủ lớn và đường vào công trình rộng.

Đơn giá hoàn thiện

Đơn giá hoàn thiện là phần chi phí sau khi đã có khung thô, thường biến động mạnh nhất vì phụ thuộc vào gạch, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, đá cầu thang, lan can, đèn, công tắc và các vật tư nhìn thấy khi bàn giao.

Mặt bằng tham khảo cho hoàn thiện nhà phố thường khoảng 1,5 – 3,0 triệu đồng/m2; riêng một số gói hoàn thiện sau xây thô được công bố ở mức 1,8 – 2,85 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn nếu vật tư tốt, nhiều chi tiết hoặc yêu cầu thẩm mỹ cao.

Đơn giá xây nhà trọn gói

Đơn giá xây nhà trọn gói phù hợp với gia chủ muốn một đơn vị kiểm soát đồng bộ từ phần thô đến hoàn thiện. Mức tham khảo phổ biến khoảng 5,8 – 7,5+ triệu đồng/m2, trong đó gói cơ bản thường thấp hơn, gói khá/cao cấp tăng theo vật tư, mặt tiền, thiết bị và độ phức tạp thi công.

Một số bảng giá tại Hà Nội, TP.HCM,… cũng ghi nhận gói trọn gói nhà phố dao động khoảng 5,05 – 6,95 triệu đồng/m2, nhưng có điều kiện áp dụng riêng về diện tích, đường vận chuyển và chưa bao gồm VAT.

Cách tính chi phí xây nhà 4 tầng theo m2 sàn quy đổi

Chi phí xây nhà 4 tầng không nên lấy diện tích đất x 4 tầng rồi nhân đơn giá ngay. Cách tính phổ biến là quy đổi toàn bộ các phần có hao phí xây dựng, gồm sàn, móng, mái, sân thượng, ban công, tầng hầm nếu có, về diện tích xây dựng quy đổi, sau đó nhân với đơn giá/m2.

Công thức khái toán như sau:

Trong đó, diện tích xây dựng quy đổi là tổng diện tích các sàn chính cộng thêm phần móng, mái, ban công, sân thượng, tum, tầng hầm… theo hệ số. Đơn giá/m2 có thể là đơn giá phần thô, hoàn thiện hoặc trọn gói.

Chi phí tách riêng thường gồm ép cọc, thang máy, phá dỡ, nội thất rời, điều hòa, thiết bị bếp, sân vườn, xin phép và hoàn công (nếu chưa nằm trong báo giá).

Ví dụ, nhà 4 tầng diện tích 50m2/sàn, mái BTCT và móng băng có thể khái toán nhanh như sau: 4 sàn x 50m2 = 200m2, cộng móng khoảng 20 – 30m2, cộng mái khoảng 15 – 25m2. Tổng diện tích quy đổi khoảng 235 – 255m2, sau đó nhân với đơn giá phần thô hoặc trọn gói tương ứng.

Ví dụ dự toán chi phí xây nhà 4 tầng

Đơn giá tham khảo 2026 có thể lấy ở mức: phần thô khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2, trọn gói nhà phố khoảng 6,0 – 7,5 triệu đồng/m2 tùy vật tư, khu vực và điều kiện thi công.

Với nhà 4 tầng có tum, diện tích quy đổi sẽ tăng tùy tum chỉ làm phòng thờ, giặt phơi hay xây kín như một tầng nhỏ. Nếu có thang máy, nên tách riêng chi phí thiết bị, hố thang, điện và hoàn thiện quanh thang.

Tham khảo chi phí xây nhà 5 tầng chi tiết theo từng hạng mục từ phần móng, kết cấu, hoàn thiện đến nội thất, giúp bạn dự toán sát thực tế và kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn.

Kết luận

Chi phí xây nhà 4 tầng không có một mức giá cố định cho mọi công trình. Về nguyên tắc, gia chủ nên tính theo diện tích xây dựng quy đổi x đơn giá/m2, sau đó cộng thêm các khoản tách riêng như ép cọc, thang máy, phá dỡ, nội thất rời, thiết bị bếp, hoàn công và VAT (nếu chưa nằm trong hợp đồng).

Để kiểm soát chi phí tốt hơn, gia chủ nên chuẩn bị hồ sơ thiết kế đầy đủ, bảng vật tư rõ ràng, khảo sát hiện trạng và BOQ chi tiết trước khi ký hợp đồng thi công và liên hệ cho NAMI Designd để được tư vấn cụ thể và hỗ trợ xây dưng từ A đến Z.

Thông tin liên hệ:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com