Chi Phí Xây Nhà 5 Tầng 2026: Cách Tính M2, Đơn Giá Và Dự Toán Chi Tiết

Chi phí xây nhà 5 tầng phụ thuộc vào diện tích sàn quy đổi, đơn giá/m2, loại móng, có hay không có thang máy, mức hoàn thiện, điều kiện đường vào công trình và phạm vi báo giá đã bao gồm những hạng mục nào.

Để chốt được báo giá sát thực tế, gia chủ cần có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng và BOQ/bảng bóc tách khối lượng chi tiết, thay vì chỉ dựa vào một đơn giá/m2 tổng quát.

Chi phí xây nhà 5 tầng hiện nay khoảng bao nhiêu?

Chi phí xây nhà 5 tầng thường được khái toán theo công thức:

Trên thị trường, đơn giá phần thô thường dao động khoảng 3,3 – 4,0 triệu đồng/m2, còn đơn giá xây nhà trọn gói phổ biến khoảng 5,0 – 7,0 triệu đồng/m2, tùy khu vực, vật tư, điều kiện thi công và mức hoàn thiện.

Một số đơn vị báo giá nhà 5 tầng cũng đang dùng khoảng phần thô 3,35 – 3,6 triệu đồng/m2 và trọn gói 4,85 – 6,7 triệu đồng/m2 để tính nhanh ngân sách.

Bảng trên chỉ nên dùng để ước lượng ngân sách ban đầu. Chi phí thực tế có thể thay đổi nếu công trình có móng cọc, nền đất yếu, ngõ nhỏ, thang máy, tầng hầm, mặt tiền phức tạp, vật tư cao cấp hoặc yêu cầu thi công đặc biệt.

Để chốt giá chính xác, cần có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, phạm vi vật tư và BOQ/bảng bóc tách khối lượng chi tiết.

Cập nhật chi phí xây nhà 4 tầng mới nhất cùng các phân tích chuyên sâu, bảng giá tham khảo và kinh nghiệm thực tế từ chuyên gia để chuẩn bị ngân sách chính xác trước khi khởi công.

Bảng đơn giá xây nhà 5 tầng tham khảo

Đơn giá xây nhà 5 tầng thường được tách theo phần thô, phần hoàn thiện và trọn gói để gia chủ dễ so sánh đúng phạm vi.

Trên thị trường, phần thô nhà phố hiện dao động khoảng 3,5 – 4,8 triệu đồng/m2, hoàn thiện có thể từ 2,5 – 5,0 triệu đồng/m2, còn xây nhà trọn gói phổ biến khoảng 5,5 – 7,5 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn nếu dùng vật tư cao cấp, mặt tiền phức tạp, có thang máy hoặc điều kiện thi công khó.

Bảng trên chỉ là đơn giá khái toán. Với nhà 5 tầng, chi phí thực tế cần được chốt theo hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, điều kiện đường vào, phương án móng, yêu cầu thang máy và BOQ chi tiết.

Bạn không nên chỉ so sánh tổng đơn giá/m2 (nếu chưa kiểm tra phần bao gồm & không bao gồm), vì nhiều báo giá rẻ hơn có thể do thiếu hạng mục, không phải do chi phí thi công tối ưu hơn.

Cách tính chi phí xây nhà 5 tầng theo m2 sàn quy đổi

Cách tính phổ biến là quy đổi toàn bộ khối lượng xây dựng về m2 sàn, sau đó nhân với đơn giá theo gói thi công. Diện tích quy đổi không chỉ gồm 5 sàn chính, mà còn có móng, mái, tum, sân thượng, ban công, tầng hầm nếu có.

Các đơn vị xây dựng thường tính diện tích xây dựng bằng cách cộng diện tích sàn sử dụng với các phần móng, mái, sân, tầng hầm theo hệ số riêng. Công thức khái toán nên dùng:

Trong đó:

Ví dụ, nhà 5 tầng diện tích 80m2/sàn, chưa tính hầm và thang máy: 5 tầng chính là 80 x 5 = 400m2. Nếu cộng thêm móng, mái, ban công hoặc tum, diện tích quy đổi có thể lên khoảng 430 – 500m2. Khi đó, gia chủ lấy diện tích quy đổi này nhân với đơn giá phần thô hoặc trọn gói để ra ngân sách sơ bộ.

Tại NAMI, khái toán theo m2 chỉ được xem là bước ước lượng ngân sách ban đầu, không dùng để chốt hợp đồng khi chưa có hồ sơ thiết kế, phạm vi vật tư, khảo sát hiện trạng và BOQ/bảng bóc tách khối lượng chi tiết.

Hồ sơ thiết kế của NAMI có bảng khái toán tổng thể, còn dự toán chi tiết chi phí thi công là hạng mục triển khai riêng khi khách hàng cần bóc tách để kiểm soát ngân sách.

Ví dụ dự toán chi phí xây nhà 5 tầng

Dưới đây là ví dụ khái toán nhanh theo công thức: Diện tích sàn quy đổi x Đơn giá/m2 + Chi phí tách riêng + Dự phòng.

Tham khảo thị trường hiện nay, phần thô nhà phố thường khoảng 3,5 – 4,2 triệu đồng/m2, còn xây trọn gói phổ biến khoảng 5,5 – 7,0 triệu đồng/m2, tùy vật tư, khu vực và điều kiện thi công.

Với nhà 5 tầng có thang máy, cần tách riêng chi phí xây dựng hố thang/điểm dừng và chi phí thiết bị thang máy. Một đơn vị tham khảo tính chi phí điểm dừng khoảng 12 – 15 triệu đồng/điểm dừng, còn thiết bị thang máy có thể dao động khoảng 400 triệu – 1 tỷ đồng, tùy tải trọng, thương hiệu, cấu hình và mức hoàn thiện cabin.

Các con số trên chỉ dùng để ước lượng ngân sách ban đầu. Báo giá chốt cần dựa trên hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, phương án móng, vật tư hoàn thiện, thang máy, điều kiện đường vào và BOQ chi tiết.

Nếu bạn đang tìm hiểu chi phí xây nhà 6 tầng, hãy tham khảo bảng dự toán chi tiết, cách tính theo diện tích và các yếu tố ảnh hưởng để chủ động ngân sách, hạn chế phát sinh và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Kết luận

Chi phí xây nhà 5 tầng không nên chốt chỉ bằng một đơn giá/m2 cố định. Gia chủ nên bắt đầu bằng khái toán theo diện tích sàn quy đổi x đơn giá phần thô hoặc trọn gói, sau đó cộng các khoản tách riêng như móng cọc, thang máy, tầng hầm, phá dỡ, nội thất rời, thiết bị cao cấp và dự phòng phát sinh.

Để kiểm soát chi phí sát thực tế, gia chủ cần có hồ sơ thiết kế đầy đủ, khảo sát hiện trạng, bảng vật tư và BOQ/bảng bóc tách khối lượng chi tiết trước khi chốt báo giá thi công. Liên hệ ngay NAMI Design để được tư vấn và bóc tách chi phí xây dựng chi tiết, cụ thể và nhanh chóng.

Thông tin liên hệ:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com