Chi Phí Xây Nhà 6 Tầng 2026: Cách Tính, Đơn Giá Và Dự Toán Tham Khảo

Chi phí xây nhà 6 tầng không nên ước lượng bằng một con số cố định, mà thường được tính theo công thức: Diện tích sàn quy đổi x Đơn giá/m2, sau đó cộng các khoản tách riêng như móng cọc, thang máy, phá dỡ nhà cũ, nội thất, thiết bị, VAT và dự phòng.

Vì vậy, các số liệu trong bài viết dưới đây chỉ nên xem là mức tham khảo. Muốn chốt giá thi công nhà 6 tầng, NAMI Design khuyến nghị gia chủ nên khảo sát công trình, hoàn thiện hồ sơ kiến trúc – kết cấu – điện nước và lập BOQ trước khi ký hợp đồng.

Chi phí xây nhà 6 tầng khoảng bao nhiêu hiện nay?

Hiện nay, chi phí xây nhà 6 tầng thường được khái toán theo m2 sàn quy đổi, sau đó điều chỉnh theo kết cấu, móng, thang máy, vật tư hoàn thiện, vị trí công trình và điều kiện thi công.

Tham khảo mặt bằng đơn giá xây nhà năm 2026, phần thô thường dao động quanh 3,4 – 4,5 triệu/m2, trong khi gói trọn gói phổ biến có thể từ khoảng 6 – 8 triệu/m2 hoặc cao hơn nếu dùng vật tư cao cấp, nhiều chi tiết cá nhân hóa.

Với nhà 6 tầng, không nên hiểu bảng trên là “giá chính xác” để ký hợp đồng. Đây chỉ là khái toán sơ bộ theo thông tin ban đầu; giá thực tế có thể thay đổi khi có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, phương án móng, thang máy, vật tư hoàn thiện và bảng khối lượng chi tiết.

Theo chuẩn báo giá của NAMI, báo giá nhanh theo m2 chỉ dùng để định hướng ngân sách, còn giá chốt cần chuyển sang BOQ/dự toán chi tiết, có phạm vi bao gồm & không bao gồm và sai số theo mức độ đầy đủ của dữ liệu đầu vào.

Một bảng dự toán chi tiết sẽ giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi hơn. Tìm hiểu ngay chi phí xây nhà 5 tầng để biết cách tính diện tích, đơn giá và tổng mức đầu tư sát với thực tế.

Cách tính chi phí xây nhà 6 tầng theo m2 sàn

Cách tính phổ biến khi khái toán chi phí xây nhà 6 tầng là quy đổi toàn bộ hạng mục xây dựng về m2 sàn, sau đó nhân với đơn giá phù hợp theo phạm vi thi công. Công thức nên dùng:

Trong đó, diện tích sàn quy đổi không chỉ gồm 6 tầng chính, mà còn có thể bao gồm tum, mái, sân thượng, ban công, tầng hầm hoặc các hạng mục đặc biệt.

Cách tính theo m2 chỉ phù hợp để xác định ngân sách sơ bộ; khi chốt giá thi công, cần bóc tách khối lượng theo hồ sơ thiết kế và BOQ/dự toán chi tiết, phù hợp với nguyên tắc xác định và quản lý chi phí xây dựng hiện hành.

Ví dụ, nhà 6 tầng diện tích 60m2/sàn, có tum nhỏ và mái bê tông, diện tích quy đổi có thể không chỉ là 60 x 6 = 360m2, mà cần cộng thêm phần tum, mái, ban công hoặc sân thượng theo hệ số tương ứng.

Nếu công trình có thang máy, ngõ nhỏ, móng cọc, tầng hầm hoặc vật tư hoàn thiện cao cấp, đơn giá nền cần được điều chỉnh bằng hệ số rủi ro và các khoản tách riêng.

Theo chuẩn khái toán nhanh của NAMI, bảng hệ số trên chỉ dùng cho giai đoạn tư vấn ngân sách ban đầu.

Giá gửi khách cần ghi rõ đây là khái toán sơ bộ, có sai số theo mức độ đầy đủ của dữ liệu đầu vào; khi khách muốn ký thi công, báo giá phải chuyển sang BOQ/dự toán chi tiết, không chốt hợp đồng chỉ bằng đơn giá m2.

Ví dụ dự toán chi phí xây nhà 6 tầng

Để dễ hình dung ngân sách, có thể lấy đơn giá trọn gói mức khá 6,5 – 8 triệu/m2 làm kịch bản khái toán. Mức này phù hợp để tham khảo vì mặt bằng đơn giá xây nhà trọn gói trên thị trường đang dao động khá rộng theo khu vực, vật tư và phạm vi thi công.

Các con số trên chỉ là khái toán sơ bộ để gia chủ chuẩn bị ngân sách, chưa mặc định bao gồm móng cọc, ép cọc/khoan cọc nhồi, thang máy, phá dỡ nhà cũ, nội thất rời, thiết bị gia dụng, điều hòa, VAT, hồ sơ PCCC, xin phép, hoàn công nếu các hạng mục này chưa được ghi rõ trong phạm vi báo giá.

Với nhà 6 tầng, NAMI không khuyến nghị chốt chi phí chỉ bằng đơn giá/m2; hồ sơ cần đủ rõ để bóc khối lượng BOQ và lập dự toán chi tiết, đồng thời mọi thay đổi làm tăng chi phí nên được xác nhận bằng phiếu thay đổi, không xử lý phát sinh miệng.

Vì sao nhà 6 tầng không nên chốt giá chỉ theo m2?

Với nhà 6 tầng, đơn giá/m2 chỉ nên dùng để khái toán ngân sách ban đầu, không nên dùng để chốt hợp đồng. Công trình càng cao thì rủi ro ở các hạng mục che khuất càng lớn: móng, cột, dầm, sàn, điện nước âm, chống thấm, thang máy, giàn giáo và an toàn thi công.

Quản lý chất lượng thi công cần kiểm soát vật liệu, biện pháp thi công, nghiệm thu và bảo trì trong suốt quá trình xây dựng, không chỉ dựa vào một đơn giá tổng hợp theo m2. Nghị định 06/2021/NĐ-CP cũng quy định về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

Theo chuẩn kiểm soát của NAMI, nhà 6 tầng nên được nghiệm thu theo 6 cổng kỹ thuật:

Trong đó, các mốc trước đổ bê tông, trước che điện nước âm và trước ốp lát/sơn bả cần đạt yêu cầu trước khi chuyển bước, vì sau khi che khuất, chi phí sửa lỗi sẽ cao hơn rất nhiều.

Vì vậy, giá/m2 chỉ trả lời được câu hỏi “Ước tính bao nhiêu?”, còn hồ sơ thiết kế, BOQ và nghiệm thu theo điểm dừng mới giúp kiểm soát đúng phạm vi, chất lượng và rủi ro phát sinh.

Bạn đừng chỉ tham khảo đơn giá, hãy tìm hiểu đầy đủ chi phí xây nhà 7 tầng cùng các yếu tố ảnh hưởng như vật liệu, thiết kế và điều kiện thi công để có dự toán sát thực tế hơn.

Kết luận

Chi phí xây nhà 6 tầng phụ thuộc trực tiếp vào diện tích sàn quy đổi, đơn giá/m2, phương án móng, thang máy, mức hoàn thiện, điều kiện thi công và các hạng mục tách riêng. Vì vậy, bảng giá theo m2 chỉ nên dùng để khái toán ngân sách ban đầu, không nên xem là giá chốt để ký hợp đồng.

Nếu cần dự trù ngân sách chính xác hơn cho nhà 6 tầng, NAMI Design có thể hỗ trợ khái toán sơ bộ, kiểm tra hồ sơ thiết kế và lập dự toán chi tiết để gia chủ có cơ sở ra quyết định trước khi xây dựng. Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline/Zalo hoặc Email để được tư vấn và hỗ trợ SỚM NHẤT.

Thông tin liên hệ:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com