Chi Phí Xây Nhà 3 Tầng 2026: Hướng Dẫn Cách Tính Và Dự Toán Tham Khảo

Chi phí xây nhà 3 tầng năm 2026 thường dao động lớn tùy diện tích sàn quy đổi, loại móng, kết cấu mái, mức hoàn thiện, vị trí công trình và phạm vi báo giá.

Mặt bằng tham khảo hiện nay cho thấy xây phần thô thường khoảng 3,55 – 4,55 triệu đồng/m2, còn xây nhà trọn gói phổ biến khoảng 5,5 – 7,8 triệu đồng/m2 tùy khu vực và gói vật tư.

Bài viết dưới đây của NAMI Design sẽ giúp bạn nắm nhanh đơn giá xây nhà 3 tầng, cách tính theo m2 sàn quy đổi và các ví dụ dự toán tham khảo trước khi làm việc với đơn vị thiết kế – thi công.

Tổng chi phí xây nhà 3 tầng hiện nay khoảng bao nhiêu?

Chi phí xây nhà 3 tầng hiện nay thường được tính theo công thức: diện tích sàn quy đổi x đơn giá xây dựng/m2, sau đó cộng các chi phí tách riêng nếu có như ép cọc, phá dỡ nhà cũ, thang máy, tầng hầm, nội thất rời hoặc thiết bị cao cấp.

HẠNG MỤC	ĐƠN GIÁ THAM KHẢO
Xây phần thô + nhân công hoàn thiện	Khoảng 3,8 – 4,5 triệu đồng/m2
Hoàn thiện cơ bản đến khá	Khoảng 2,5 – 4,0+ triệu đồng/m2
Xây nhà 3 tầng trọn gói	Khoảng 5,8 – 7,5 triệu đồng/m2

Mặt bằng đơn giá 2026 trên thị trường cho thấy phần thô thường dao động quanh 3,8 – 4,55 triệu đồng/m2, còn xây nhà trọn gói nhà phố phổ biến khoảng 5,5 – 7,5 triệu đồng/m2, tùy khu vực, quy mô và gói vật tư

Ví dụ, một căn nhà 3 tầng diện tích 70m2/sàn có thể có diện tích quy đổi khoảng 240 – 280m2 tùy móng, mái, ban công và sân thượng. Nếu xây trọn gói mức khá, ngân sách sơ bộ có thể rơi vào khoảng 1,4 – 2,1 tỷ đồng. Đây chỉ là khái toán ban đầu, không phải báo giá chốt.

Để có con số chính xác hơn, bạn cần có hồ sơ thiết kế kiến trúc – kết cấu – điện nước, bảng khái toán chi phí và dự toán/BOQ chi tiết.

Tham khảo chi phí xây nhà cấp 4 ngay hôm nay để dễ dàng so sánh các phương án xây dựng, tối ưu nguồn vốn và tự tin triển khai công trình với kế hoạch rõ ràng, tiết kiệm và hiệu quả lâu dài.

Bảng đơn giá xây nhà 3 tầng tham khảo 2026

Đơn giá xây nhà 3 tầng năm 2026 thường được tính theo m2 sàn quy đổi, không chỉ theo diện tích đất.

Mặt bằng tham khảo hiện nay cho thấy phần thô nhà phố dao động khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2, xây trọn gói khoảng 5,8 – 7,5 triệu đồng/m2, còn hoàn thiện sau xây thô có thể từ 2,85 – 4,5 triệu đồng/m2 tùy mức vật tư và phạm vi công việc.

HẠNG MỤC	ĐƠN GIÁ THAM KHẢO	GHI CHÚ
Xây phần thô + nhân công hoàn thiện	3,7 – 4,5 triệu đồng/m2	Phù hợp nhà phố 3 tầng tiêu chuẩn, chưa tính các yếu tố đặc biệt.
Hoàn thiện cơ bản – khá	2,8 – 4,5 triệu đồng/m2	Phụ thuộc gạch, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện nước.
Xây nhà 3 tầng trọn gói	5,8 – 7,5 triệu đồng/m2	Gồm phần thô và hoàn thiện theo gói vật tư đã thống nhất.
Gói cao cấp/cá nhân hóa	7,5 triệu đồng/m2 trở lên	Áp dụng khi dùng vật liệu cao cấp, thiết kế phức tạp, nhiều chi tiết hoặc điều kiện thi công khó.

Đơn giá phần thô

Đơn giá xây phần thô nhà 3 tầng thường dao động khoảng 3,7 – 4,5 triệu đồng/m2. Phần thô thường bao gồm móng, khung bê tông cốt thép, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái bê tông, xây tường, tô trát và hệ thống điện nước âm cơ bản.

Mức giá có thể tăng nếu công trình nằm trong ngõ nhỏ, cần ép cọc, nền đất yếu, mặt bằng thi công khó hoặc kết cấu phức tạp.

Đơn giá hoàn thiện

Đơn giá hoàn thiện nhà 3 tầng thường dao động khoảng 2,8 – 4,5 triệu đồng/m2. Hạng mục này có thể gồm cán nền, ốp lát, sơn bả, trần thạch cao, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện nước và các chi tiết hoàn thiện cơ bản.

Cần lưu ý: hoàn thiện không mặc định bao gồm nội thất rời, tủ bếp, điều hòa, thiết bị bếp cao cấp hoặc đồ gỗ liền tường nếu báo giá không ghi rõ.

Đơn giá xây nhà trọn gói

Đơn giá xây nhà 3 tầng trọn gói thường nằm trong khoảng 5,8 – 7,5 triệu đồng/m2 đối với nhà phố phổ biến. Đây là gói bao gồm cả phần thô và hoàn thiện theo danh mục vật tư đã thống nhất.

Tuy nhiên, giá trọn gói chỉ có giá trị tham khảo nếu chưa có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, bảng vật tư và BOQ chi tiết. Các khoản như phá dỡ nhà cũ, ép cọc, thang máy, tầng hầm, nội thất, thiết bị cao cấp, xin phép, hoàn công và VAT cần được tách rõ trong báo giá.

Cách tính chi phí xây nhà 3 tầng theo m2 sàn quy đổi

Cách tính phổ biến nhất là lấy tổng diện tích sàn quy đổi x đơn giá/m2, sau đó cộng các khoản tách riêng và dự phòng.

Công thức khái toán:

Tổng chi phí = Diện tích sàn quy đổi × Đơn giá/m2 + Chi phí tách riêng + Dự phòng

Trong đó:

THÀNH PHẦN	CÁCH HIỂU
Diện tích sàn quy đổi	Tổng diện tích các tầng + phần móng, mái, sân, ban công, tum… nhân hệ số
Đơn giá/m2	Đơn giá phần thô, hoàn thiện hoặc trọn gói tùy phạm vi báo giá
Chi phí tách riêng	Phá dỡ nhà cũ, ép cọc, tầng hầm, thang máy, nội thất rời, thiết bị cao cấp, xin phép, hoàn công, VAT nếu chưa bao gồm
Dự phòng	Khoản dự trù cho sai số hồ sơ, vật tư, điều kiện thi công; thường nên có trong khái toán ban đầu

Bảng hệ số diện tích tham khảo

HẠNG MỤC	HỆ SỐ TÍNH NHANH THAM KHẢO
Sàn tầng 1, tầng 2, tầng 3	100% diện tích
Móng đơn	20 – 40% diện tích tầng trệt
Móng cọc	40 – 70% diện tích tầng trệt, chi phí cọc có thể tách riêng
Móng băng	50 – 70% diện tích tầng trệt
Mái bê tông cốt thép	50 – 60% diện tích mái
Mái tôn	20 – 30% diện tích mái
Mái ngói / mái dốc	50 – 70% diện tích mái, tùy kết cấu
Sân thượng, ban công, sân trước/sau	Thường 30 – 70% diện tích, tùy có mái che, kết cấu và mức hoàn thiện
Tầng hầm	Thường 130 – 250% diện tích, nên bóc tách riêng

Ví dụ tính nhanh nhà 3 tầng 5x15m

Giả sử nhà phố 5x15m, diện tích đất xây dựng 75m2, xây 3 tầng, dùng móng băng và mái bê tông cốt thép:

HẠNG MỤC	CÁCH TÍNH	DIỆN TÍCH QUY ĐỔI
Sàn 3 tầng	75m2 x 3 tầng x 100%	225m2
Móng băng	75m2 x 50%	37,5m2
Mái bê tông cốt thép	75m2 x 50%	37,5m2
Tổng diện tích quy đổi tạm tính	225 + 37,5 + 37,5	300m2

Nếu đơn giá xây trọn gói là 6,0 – 7,2 triệu đồng/m2, ngân sách sơ bộ sẽ là: 300m2 x 6,0 – 7,2 triệu = khoảng 1,8 – 2,16 tỷ đồng

Ví dụ dự toán chi phí xây nhà 3 tầng

Các ví dụ dưới đây dùng cách tính diện tích sàn quy đổi x đơn giá/m2 để khái toán nhanh.

*Lưu ý: Các bảng dưới đây giả định nhà dùng móng băng/móng cọc phổ biến, mái bê tông hoặc sân thượng cơ bản, chưa tính tầng hầm, thang máy, nội thất rời, thiết bị cao cấp, phá dỡ nhà cũ, ép cọc phức tạp, xin phép, hoàn công và VAT nếu báo giá chưa ghi rõ. Hệ số móng thường dao động theo loại móng; ví dụ móng đơn khoảng 30 – 40%, móng băng 50 – 60%, móng cọc 60 – 70% diện tích tầng trệt.

Nhà 3 tầng 60m2

Với nhà 3 tầng diện tích 60m2/sàn, tổng sàn chính là 180m2. Sau khi cộng móng, mái, ban công hoặc sân thượng, diện tích quy đổi thường có thể rơi vào khoảng 220 – 250m2.

PHẠM VI XÂY DỰNG	CÁCH TÍNH THAM KHẢO	CHI PHÍ DỰ KIẾN
Phần thô + nhân công hoàn thiện	220 – 250m2 x 3,5 – 4,5 triệu	770 triệu – 1,125 tỷ
Xây trọn gói cơ bản/khá	220 – 250m2 x 5,8 – 7,5 triệu	1,276 – 1,875 tỷ

Nhà 3 tầng 100m2

Với nhà 3 tầng diện tích 100m2/sàn, tổng sàn chính là 300m2. Sau khi cộng phần móng, mái, sân thượng hoặc ban công, diện tích quy đổi thường khoảng 360 – 430m2.

PHẠM VI XÂY DỰNG	CÁCH TÍNH THAM KHẢO	CHI PHÍ DỰ KIẾN
Phần thô + nhân công hoàn thiện	360 – 430m2 x 3,5 – 4,5 triệu	1,26 – 1,935 tỷ
Xây trọn gói cơ bản/khá	360 – 430m2 x 5,8 – 7,5 triệu	2,088 – 3,225 tỷ

Nhà phố 5x20m, 3 tầng 1 tum

Với nhà phố 5x20m, diện tích đất là 100m2. Nếu xây 3 tầng 1 tum, diện tích quy đổi có thể khoảng 315 – 380m2, tùy tum xây kín nhiều hay ít, loại móng, mái và mức hoàn thiện sân thượng.

HẠNG MỤC THAM KHẢO	GIÁ TRỊ KHÁI TOÁN
Diện tích quy đổi tham khảo	315 – 380m2
Phần thô + nhân công hoàn thiện	1,10 – 1,71 tỷ
Xây trọn gói cơ bản/khá	1,827 – 2,85 tỷ

Muốn biết diện tích, vật liệu và phong cách thiết kế ảnh hưởng thế nào đến ngân sách? Tham khảo chi phí xây nhà 2 tầng để có cơ sở tính toán chính xác trước khi bắt đầu xây dựng tổ ấm của mình.

Kết luận

Chi phí xây nhà 3 tầng không nên tính bằng một con số cố định, mà cần dựa trên diện tích sàn quy đổi, loại móng, loại mái, mức hoàn thiện, điều kiện thi công và phạm vi báo giá.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà 3 tầng, NAMI Design có thể hỗ trợ từ bước khái toán sơ bộ, thiết kế hồ sơ thi công, lập dự toán chi tiết đến thi công trọn gói, giúp kiểm soát chi phí rõ ràng hơn trước khi ký hợp đồng.

Liên hệ NAMI Design để được tư vấn:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com