Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 2026: Cách Tính, Đơn Giá Và Dự Toán Tham Khảo

Chi phí xây nhà 2 tầng không nên tính bằng một con số cố định, mà thường được khái toán theo công thức: diện tích sàn quy đổi x đơn giá xây dựng/m2.

Theo các bảng giá công khai năm 2026, đơn giá phần thô nhà phố thường dao động khoảng 3,35 – 3,8 triệu đồng/m2, còn xây trọn gói phổ biến khoảng 5 – 8 triệu đồng/m2 tùy phạm vi thi công, vật tư và khu vực.

Bảng giá trong bài chỉ nên xem là khái toán tham khảo ban đầu; để chốt chi phí sát thực tế, gia chủ cần có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng và BOQ/dự toán chi tiết trước khi ký hợp đồng thi công.

Chi phí xây nhà 2 tầng khoảng bao nhiêu hiện nay?

Chi phí xây nhà 2 tầng hiện nay thường được chia thành 3 lớp ngân sách: phần thô, phần hoàn thiện và xây nhà trọn gói.

Theo mặt bằng đơn giá tham khảo năm 2026, phần thô + nhân công hoàn thiện thường khoảng 3,35 – 4,3 triệu đồng/m2, còn xây trọn gói nhà phố phổ biến khoảng 5,5 – 8 triệu đồng/m2, tùy vật tư, diện tích, móng, mái và điều kiện thi công.

Ví dụ, nhà 2 tầng có diện tích quy đổi khoảng 160 – 200m2, nếu xây trọn gói mức khá thì ngân sách sơ bộ có thể nằm trong khoảng 900 triệu đến 1,5 tỷ đồng.

Con số này chỉ là khái toán ban đầu; chi phí thực tế cần được xác định sau khi có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, phạm vi vật tư và BOQ/dự toán chi tiết.

Bạn muốn dự toán chính xác trước khi xây dựng? Đừng bỏ lỡ bài viết về chi phí xây nhà 3 tầng, nơi tổng hợp kinh nghiệm thực tế, báo giá tham khảo và các giải pháp tối ưu ngân sách cho từng nhu cầu.

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng theo m2 sàn

Cách tính phổ biến nhất để khái toán chi phí xây nhà 2 tầng là lấy tổng diện tích xây dựng quy đổi x đơn giá/m2. Đây là phương pháp giúp gia chủ ước lượng ngân sách nhanh ở giai đoạn đầu, nhưng chưa thay thế cho dự toán chi tiết theo bản vẽ và BOQ.

 Công thức:

Trong đó, diện tích xây dựng quy đổi không chỉ là diện tích đất nhân với số tầng, mà còn cộng thêm các phần được tính theo hệ số như móng, mái, ban công, sân thượng, tum, sân trước/sân sau nếu có.

Một số đơn vị xây dựng cũng diễn giải diện tích xây dựng bằng tổng diện tích sàn sử dụng cộng với các phần khác như móng, mái, sân hoặc tầng hầm.

Ví dụ, nhà 2 tầng diện tích đất 5 x 16m = 80m2, xây hết diện tích, mái bê tông cốt thép, có móng tính 40% thì diện tích quy đổi có thể khái toán như sau:

Nếu đơn giá xây trọn gói mức khá là 6,0 – 7,0 triệu đồng/m2, ngân sách sơ bộ sẽ là: 216 – 232m2 x 6,0 – 7,0 triệu đồng/m2 = khoảng 1,3 – 1,62 tỷ đồng

Con số trên chỉ là khái toán tham khảo. Diện tích quy đổi và đơn giá thực tế còn phụ thuộc vào loại móng, loại mái, điều kiện thi công, vật tư hoàn thiện, đường vận chuyển, khu vực xây dựng và phạm vi bao gồm trong hợp đồng. Muốn chốt chi phí sát thực tế, cần có hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng và BOQ/dự toán chi tiết.

Ví dụ dự toán chi phí xây nhà 2 tầng

Dưới đây là các ví dụ khái toán nhanh theo công thức: diện tích xây dựng quy đổi x đơn giá/m2. Diện tích quy đổi thường gồm sàn các tầng cộng thêm móng, mái, sân, ban công hoặc tum nếu có.

Tạm tính theo đơn giá tham khảo: phần thô + nhân công hoàn thiện khoảng 3,4 – 4,2 triệu đồng/m2 và xây trọn gói mức khá khoảng 5,8 – 7,2 triệu đồng/m2. Mức giá thực tế có thể thay đổi theo khu vực, vật tư và điều kiện thi công.

Nhà 2 tầng 60m2

Với nhà 2 tầng diện tích 60m2/sàn, nếu tính móng khoảng 40% và mái bê tông khoảng 30 – 50%, diện tích quy đổi có thể vào khoảng 162 – 174m2.

Nhà 2 tầng 80m2

Với nhà 2 tầng 80m2/sàn, diện tích quy đổi thường không chỉ là 160m2 sàn chính mà cần cộng thêm móng và mái. Một số ví dụ thị trường cũng tính móng khoảng 30 – 50% và mái khoảng 30 – 70% tùy cấu tạo.

Nhà 2 tầng 100m2

Với nhà 2 tầng 100m2/sàn, tổng diện tích quy đổi có thể vào khoảng 270 – 290m2 nếu tính móng 40% và mái bê tông 30 – 50%.

Nhà 2 tầng 1 tum

Với nhà 2 tầng 1 tum, chi phí sẽ cao hơn nhà 2 tầng thông thường vì phát sinh thêm diện tích tum, sân thượng, chống thấm, lan can, cầu thang và hoàn thiện mái. Ví dụ nhà 80m2/sàn, tum nhỏ khoảng 40m2, sân thượng hoàn thiện một phần:

Nếu đang băn khoăn nên chuẩn bị ngân sách bao nhiêu để xây dựng, bạn đừng bỏ qua bài viết phân tích chi phí xây nhà cấp 4 với số liệu minh bạch, kinh nghiệm thực tế và nhiều phương án phù hợp từng nhu cầu.

Kết luận

Chi phí xây nhà 2 tầng nên được hiểu là khoảng ngân sách khái toán, không phải một con số cố định. Vì vậy, bảng giá trong bài chỉ nên dùng để ước lượng ngân sách ban đầu.

Muốn chốt chi phí sát thực tế, cần có hồ sơ thiết kế đầy đủ, khảo sát hiện trạng, phạm vi vật tư rõ ràng và BOQ/dự toán chi tiết. Đây là bước quan trọng để hạn chế phát sinh, so sánh đúng phạm vi giữa các nhà thầu và kiểm soát tổng mức đầu tư trước khi ký hợp đồng thi công.

Liên hệ NAMI Design để được tư vấn:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com