Mẫu Hợp Đồng Xây Dựng Nhà Ở Trọn Gói Đảm Bảo Pháp Lý Và Tiến Độ
Danh mục dịch vụ
4.9/5 - (68 bình chọn)
Bạn có thể tải mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói mới nhất dưới dạng Word hoặc PDF để tham khảo trước khi làm việc với nhà thầu. Mẫu được cập nhật theo khung pháp luật có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, trọng tâm là Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Tuy nhiên, biểu mẫu không thể áp dụng nguyên trạng cho mọi công trình mà phải điều chỉnh theo bản vẽ, BOQ, vật tư, hiện trạng và trách nhiệm của từng bên.
NAMI Design khuyến nghị gia chủ nên rà soát kỹ hợp đồng cùng các phụ lục trước khi đặt bút ký kết. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết nội dung dưới đây để hiểu hơn nhé!
Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói cần được lựa chọn theo tình trạng hồ sơ thiết kế, phạm vi giao thầu và trách nhiệm cung cấp vật tư. Chủ nhà nên tải bản Word để chỉnh sửa, đồng thời lưu bản PDF đã ký nhằm đối chiếu trong quá trình thi công.
Đã có đầy đủ bản vẽ thi công, dự toán và danh mục vật tư
Nhà thầu cung cấp vật tư, nhân công và chịu trách nhiệm thi công
Hợp đồng thi công trọn gói
Đã có thiết kế nhưng muốn tự chọn vật tư hoàn thiện
Nhà thầu thực hiện kết cấu và công việc âm
Hợp đồng phần thô
Công trình đã xây xong phần thô
Thuê nhà thầu hoàn thiện theo mẫu vật tư đã duyệt
Hợp đồng hoàn thiện
Chưa có hồ sơ hoàn chỉnh, muốn một đơn vị quản lý xuyên suốt
Thiết kế, dự toán, thi công và bàn giao đồng bộ
Hợp đồng chìa khóa trao tay
Nếu hồ sơ thiết kế chưa đầy đủ, chủ nhà không nên chốt giá trọn gói chỉ dựa trên đơn giá/m2. Cần khảo sát hiện trạng, bóc tách khối lượng, xác định rõ phần bao gồm – không bao gồm và ký kèm phụ lục vật tư để hạn chế phát sinh.
Lưu ý trước khi sử dụng mẫu
Các mẫu trên chỉ mang tính tham khảo, cần điều chỉnh theo quy mô, điều kiện thi công và thỏa thuận thực tế. Hồ sơ hợp đồng nên kèm bản vẽ được duyệt, bảng khối lượng, phụ lục vật tư, tiến độ, lịch thanh toán, biểu mẫu phát sinh, nghiệm thu, bàn giao và bảo hành.
“Trọn gói” chỉ áp dụng trong phạm vi đã thống nhất; mọi thay đổi về thiết kế, khối lượng, vật tư, chi phí hoặc thời gian cần được xác nhận bằng văn bản trước khi thực hiện.
Nội dung được đối chiếu với Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, cùng có hiệu lực từ 01/07/2026. Với công trình có giá trị lớn hoặc điều khoản phức tạp, các bên nên nhờ luật sư rà soát trước khi ký.
Hợp đồng xây nhà trọn gói là gì?
Hợp đồng xây nhà trọn gói là thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ nhà và nhà thầu về việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc xây dựng theo phạm vi, chất lượng, tiến độ và giá đã thống nhất.
Hồ sơ hợp đồng thường gồm hợp đồng chính, bản vẽ, bảng khối lượng, báo giá, phụ lục vật tư, tiến độ thanh toán và các biên bản kèm theo.
Hợp đồng xây nhà trọn gói là gì?
Phân biệt loại hợp đồng, hình thức giá và phạm vi dịch vụ
3 khái niệm này dễ bị nhầm lẫn nhưng có ý nghĩa khác nhau:
TIÊU CHÍ
NỘI DUNG
VÍ DỤ
Loại hợp đồng
Phân theo công việc nhà thầu đảm nhận
Thi công; thiết kế – thi công; chìa khóa trao tay
Hình thức giá
Cách xác định và điều chỉnh giá
Giá trọn gói; đơn giá cố định; đơn giá điều chỉnh; giá hỗn hợp
Phạm vi dịch vụ
Các hạng mục thực tế được giao
Phần thô; hoàn thiện; nội thất; xin phép; hoàn công
Một hợp đồng có thể đồng thời là hợp đồng thi công, áp dụng giá trọn gói nhưng chỉ giới hạn trong phạm vi phần thô.
Vì vậy, tên gọi “xây nhà trọn gói” không mặc nhiên có nghĩa nhà thầu chịu mọi công việc từ thiết kế đến nội thất; phạm vi cuối cùng phải căn cứ hợp đồng và phụ lục đã ký.
“Trọn gói” có đồng nghĩa với không phát sinh không?
Không. Giá trọn gói được giữ ổn định đối với khối lượng và điều kiện đã xác định, không đồng nghĩa công trình tuyệt đối không phát sinh. Chi phí hoặc tiến độ có thể thay đổi khi:
– Chủ nhà bổ sung công năng, đổi thiết kế hoặc nâng cấp vật tư
– Phạm vi thi công thực tế khác với hồ sơ đã chốt
– Xuất hiện điều kiện hiện trường chưa được nhận diện như nền đất, công trình ngầm hoặc nhà liền kề
– Chính sách, pháp luật thay đổi và ảnh hưởng trực tiếp đến hợp đồng
– Xảy ra bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản
Theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, việc sửa đổi khối lượng, tiến độ, đơn giá hoặc giá hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực.
Thực tế thi công, mọi phát sinh cần có phiếu yêu cầu thay đổi, nêu rõ nguyên nhân, khối lượng, chi phí và ảnh hưởng tiến độ trước khi triển khai.
Các lỗi do nhà thầu thi công sai thiết kế, dùng sai vật tư hoặc hao hụt ngoài định mức không được xem là phát sinh để tính thêm cho chủ nhà.
Bạn muốn kiểm soát ngân sách, tiến độ và chất lượng ngay từ đầu? Tham khảo dịch vụ xây nhà trọn gói với quy trình minh bạch, đội ngũ chuyên môn đồng hành từ thiết kế đến hoàn thiện.
16 nội dung cần có trong hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói
Những nội dung cần có trong hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói
Theo Khoản 4, Điều 82, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, nội dung hợp đồng phụ thuộc quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của công trình. Với nhà ở riêng lẻ, chủ nhà nên kiểm tra đủ 16 nhóm nội dung sau trước khi ký:
STT
NỘI DUNG
CHECKLIST CẦN GHI RÕ
1
Thông tin và thẩm quyền các bên
Họ tên/tên doanh nghiệp, CCCD hoặc mã số thuế, địa chỉ, tài khoản, người đại diện và giấy ủy quyền (nếu có)
2
Thông tin công trình
Địa điểm, loại nhà, quy mô, số tầng, diện tích, giấy phép xây dựng và điều kiện hiện trạng
3
Căn cứ pháp lý và hồ sơ kỹ thuật
Luật áp dụng, giấy phép, bản vẽ được duyệt, chỉ dẫn kỹ thuật, báo giá, dự toán và thứ tự ưu tiên tài liệu
4
Phạm vi bao gồm
Liệt kê từng hạng mục nhà thầu cung cấp vật tư, nhân công, thiết bị và thủ tục liên quan
5
Phạm vi không bao gồm
Nêu rõ công việc chủ nhà tự thực hiện hoặc chưa tính giá như nội thất rời, thiết bị, lệ phí, điện nước thi công
6
Khối lượng, BOQ và cách đo bóc
Đính kèm bảng khối lượng, đơn vị tính, quy tắc đo, diện tích quy đổi và cách xác nhận khối lượng thực tế
7
Giá hợp đồng, thuế và hóa đơn
Giá bằng số và chữ; đã gồm hay chưa gồm VAT, chi phí vận chuyển, máy móc, quản lý và các khoản thuế, phí,…
8
Vật liệu và thiết bị
Ghi thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách, xuất xứ, tiêu chuẩn chất lượng, mẫu duyệt và nguyên tắc thay thế tương đương
9
Tiến độ và gia hạn
Ngày khởi công, thời gian từng giai đoạn, ngày bàn giao; điều kiện gia hạn do thay đổi thiết kế, thời tiết hoặc bất khả kháng
10
Tạm ứng và thanh toán
Tỷ lệ tạm ứng, số đợt, tài khoản nhận tiền, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán theo mốc nghiệm thu
11
Chất lượng và giám sát
Bản vẽ, QCVN/TCVN áp dụng, quy trình kiểm tra vật tư, nghiệm thu nội bộ và trách nhiệm của các bên giám sát
12
An toàn và công trình liền kề
An toàn lao động, vệ sinh môi trường, bảo hiểm, khảo sát hiện trạng nhà bên cạnh và trách nhiệm bồi thường khi gây hư hỏng.
13
Nghiệm thu và bàn giao
Điều kiện nghiệm thu từng giai đoạn, biên bản bàn giao, bản vẽ hoàn công, hồ sơ thiết bị, hướng dẫn sử dụng và quyết toán
14
Bảo hành và bảo trì
Thời hạn theo từng hạng mục, phạm vi bảo hành, trường hợp loại trừ, đầu mối tiếp nhận và thời gian phản hồi sự cố
15
Phạt, bồi thường và chấm dứt
Hành vi vi phạm, cách tính phạt, căn cứ xác định thiệt hại, thủ tục tạm dừng, chấm dứt và xử lý khối lượng dở dang
16
Bất khả kháng, sửa đổi và tranh chấp
Trường hợp áp dụng, nghĩa vụ thông báo, cách điều chỉnh chi phí – tiến độ và phương thức thương lượng, trọng tài hoặc tòa án
Thực tế, 4 tài liệu dễ phát sinh tranh chấp nhất là bản vẽ, BOQ, phụ lục vật tư và tiến độ thanh toán. Các bên cần ký xác nhận từng tài liệu; mọi thay đổi về phạm vi, khối lượng, giá hoặc thời gian phải được lập thành văn bản trước khi thi công, phù hợp với Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
7 phụ lục nên ký kèm hợp đồng
Hồ sơ hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói không chỉ gồm hợp đồng chính mà còn có phụ lục và tài liệu kèm theo. Theo Khoản 5, Điều 82, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, thứ tự ưu tiên áp dụng các tài liệu do các bên thỏa thuận.
Các phụ lục nên ký kèm hợp đồng
Phụ lục phạm vi và bảng khối lượng
Liệt kê chi tiết phần bao gồm, không bao gồm, khối lượng, đơn vị tính, đơn giá, thành tiền và phương pháp đo bóc. Các hạng mục tạm tính hoặc chưa đủ cơ sở xác định phải được đánh dấu riêng, tránh hiểu nhầm giá thấp do thiếu khối lượng.
Phụ lục vật tư, thiết bị và mẫu duyệt
Ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách, xuất xứ, tiêu chuẩn, vị trí sử dụng và chế độ bảo hành. Mẫu vật tư cần có ảnh hoặc biên bản duyệt; nhà thầu chỉ được thay thế khi chủ nhà chấp thuận bằng văn bản.
Hồ sơ thiết kế và thứ tự ưu tiên tài liệu
Đính kèm danh mục bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, chỉ dẫn kỹ thuật, mã phiên bản và ngày phê duyệt. Hợp đồng cần quy định tài liệu nào được ưu tiên khi bản vẽ, báo giá và phụ lục xuất hiện khác biệt.
Tiến độ thi công và lịch thanh toán
Thể hiện ngày khởi công, mốc hoàn thành móng, phần thô, hệ thống kỹ thuật, hoàn thiện và bàn giao. Mỗi đợt thanh toán nên gắn với khối lượng đã nghiệm thu thay vì chỉ dựa vào ngày dự kiến.
Checklist nghiệm thu từng giai đoạn
Quy định tiêu chí kiểm tra vật liệu đầu vào, cốt thép – cốp pha, bê tông, xây trát, chống thấm, điện nước âm và hoàn thiện. Mỗi lần nghiệm thu cần có biên bản, hình ảnh, người xác nhận và thời hạn khắc phục lỗi trước khi chuyển bước.
Biểu mẫu yêu cầu thay đổi, phát sinh
Biểu mẫu phải ghi nguyên nhân, người đề nghị, khối lượng, đơn giá, chi phí tăng – giảm và ảnh hưởng tiến độ. Theo nguyên tắc kiểm soát thực tế, công việc phát sinh chỉ triển khai sau khi hai bên xác nhận bằng văn bản, phù hợp quy định sửa đổi hợp đồng tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Biên bản bàn giao và chính sách bảo hành
Hồ sơ bàn giao nên gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành, bản vẽ hoàn công, kết quả kiểm tra hệ thống, hướng dẫn sử dụng, phiếu bảo hành và quyết toán. Chính sách bảo hành cần nêu rõ thời hạn từng hạng mục, trường hợp loại trừ, đầu mối tiếp nhận và thời gian phản hồi sự cố.
Mỗi phụ lục cần có mã tài liệu, số trang, phiên bản, ngày hiệu lực và chữ ký xác nhận của các bên để thuận tiện đối chiếu khi thi công, nghiệm thu hoặc giải quyết tranh chấp.
Cách kiểm soát phát sinh trong hợp đồng xây nhà trọn gói
Muốn kiểm soát phát sinh, hợp đồng xây nhà trọn gói phải khóa rõ phạm vi, hồ sơ thiết kế, bảng khối lượng (BOQ), vật tư và quy trình phê duyệt thay đổi. Không nên chỉ dựa vào cam kết chung chung như “bao trọn gói” hoặc “không phát sinh”.
Cách kiểm soát chi phí trong hợp đồng xây dựng nhà trọn gói
Chốt phần bao gồm và không bao gồm
Phụ lục hợp đồng cần liệt kê riêng:
– Phần bao gồm: móng, kết cấu, xây tô, điện nước, hoàn thiện, vận chuyển, nhân công, thuế và các thủ tục nhà thầu thực hiện
– Phần không bao gồm: xin phép xây dựng, phá dỡ, gia cố nhà liền kề, ép cọc ngoài dự kiến, nội thất rời hoặc hạng mục chủ nhà tự cung cấp
– Hạng mục tạm tính: ghi rõ giả định khối lượng, tiêu chuẩn vật tư và cách quyết toán
Theo quy trình NAMI, hồ sơ thiết kế được rà soát với hiện trạng công trình trước khi lập BOQ chi tiết; mọi điểm thiếu, xung đột hoặc chưa đủ cơ sở báo giá phải được thông báo bằng văn bản.
Không thi công thay đổi khi chưa có xác nhận bằng văn bản
Nguyên tắc kiểm soát của NAMI là “không làm trước, xác nhận sau”. Mọi thay đổi về thiết kế, vật liệu, khối lượng, giá hoặc tiến độ phải được chủ nhà phê duyệt bằng phiếu thay đổi hoặc phụ lục hợp đồng trước khi thi công.
Điều này phù hợp với Điều 84, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, theo đó việc sửa đổi hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản. Riêng sai sót do nhà thầu thi công không đúng bản vẽ, dùng sai vật tư hoặc quản lý hao hụt không được tính là phát sinh của chủ nhà.
Cách xác định đơn giá cho khối lượng phát sinh
Đơn giá phát sinh nên được xác định theo thứ tự:
– Công việc đã có trong BOQ: áp dụng đơn giá hợp đồng và khối lượng nghiệm thu thực tế
– Công việc tương tự: quy đổi từ đơn giá đã ký, có thuyết minh căn cứ
– Công việc mới: lập đơn giá từ vật tư, nhân công, máy thi công, vận chuyển, chi phí quản lý và thuế theo phương pháp đã thỏa thuận
– Hạng mục cắt giảm: khấu trừ tương ứng, không chỉ tính phần tăng thêm
Nhà thầu phải cung cấp bảng tính hoặc báo giá đối chứng; hai bên thống nhất đơn giá trước khi triển khai.
Phiếu thay đổi phải thể hiện chi phí và ảnh hưởng tiến độ
Một phiếu thay đổi hợp lệ cần có:
NỘI DUNG
THÔNG TIN CẦN GHI
Yêu cầu thay đổi
Người đề nghị, lý do, hiện trạng và phương án mới
Căn cứ kỹ thuật
Bản vẽ, hình ảnh, mẫu vật tư hoặc chỉ dẫn thi công
Chi phí
Khối lượng tăng/giảm, đơn giá, thuế và tổng giá trị
Tiến độ
Số ngày ảnh hưởng và mốc hoàn thành điều chỉnh
Phê duyệt
Xác nhận của chủ nhà, nhà thầu và tư vấn nếu có
NAMI sẽ thực hiện theo quy trình 5 bước: tiếp nhận yêu cầu → kiểm tra kỹ thuật → báo chi phí và tiến độ → xác nhận bằng văn bản → thi công, nghiệm thu riêng. Khi chưa có phê duyệt, hạng mục phát sinh không được triển khai, nghiệm thu hoặc thanh toán.
Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên hiểu rõ từng hạng mục từ thiết kế, vật tư đến thi công và nghiệm thu. Xem ngay xây nhà trọn gói bao gồm những gì để chủ động ngân sách.
Mốc tạm ứng, thanh toán và nghiệm thu nên quy định thế nào?
Trong hợp đồng xây nhà trọn gói, lịch thanh toán nên gắn với kết quả thi công có thể kiểm tra, không chỉ dựa vào ngày tháng. Số tiền, thời điểm, số lần tạm ứng và cách thu hồi tạm ứng phải được ghi rõ trong hợp đồng; không có một tỷ lệ thanh toán cố định phù hợp với mọi công trình nhà ở.
Mốc tạm ứng, thanh toán và nghiệm thu
Thanh toán theo khối lượng đã nghiệm thu
Lịch thanh toán có thể chia theo các mốc tham khảo sau:
MỐC THAM KHẢO
ĐIỀU KIỆN XÁC NHẬN
Tạm ứng
Hợp đồng có hiệu lực, bàn giao mặt bằng và đủ điều kiện khởi công
Hoàn thành móng
Nghiệm thu cốt thép, bê tông, chống thấm và khối lượng phần móng
Hoàn thành kết cấu
Nghiệm thu khung, sàn, cầu thang và mái
Hoàn thành xây tô, điện nước âm
Kiểm tra hạng mục che khuất trước khi hoàn thiện
Hoàn thành hoàn thiện
Nghiệm thu sơn, ốp lát, cửa, thiết bị và hệ thống kỹ thuật
Bàn giao, quyết toán
Hoàn tất sửa lỗi, hồ sơ bàn giao và đối chiếu công nợ
Tỷ lệ thanh toán tại từng mốc chỉ là thỏa thuận của hai bên, tùy quy mô, tiến độ mua vật tư và năng lực tài chính. Với giá trọn gói, giá trị thanh toán thường căn cứ mức độ hoàn thành của giai đoạn đã ký; không đo bóc lại toàn bộ khối lượng, trừ phần thay đổi được phê duyệt.
Điều kiện để chuyển sang giai đoạn tiếp theo
Theo quy trình NAMI, mỗi mốc được đối chiếu bằng biên bản nghiệm thu, ảnh hiện trường, hồ sơ kỹ thuật hoặc báo cáo tiến độ. Chỉ chuyển bước khi:
– Công việc trước đó đạt yêu cầu kỹ thuật và được ký nghiệm thu
– Các lỗi tồn tại đã khắc phục hoặc có thời hạn xử lý cụ thể
– Bản vẽ, mẫu vật tư và phương án thi công tiếp theo đã được duyệt
– Phần phát sinh đã có xác nhận bằng văn bản
– Chủ nhà hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đến hạn theo hợp đồng
Các hạng mục che khuất như cốt thép, đường điện nước âm và chống thấm phải nghiệm thu trước khi đổ bê tông, xây kín hoặc ốp lát.
Khoản giữ lại bảo hành và quyết toán cuối cùng
Hai bên có thể thỏa thuận giữ lại một phần giá trị hợp đồng, chẳng hạn 3 – 5%, hoặc thay bằng bảo lãnh bảo hành. Đây chỉ là mức tham khảo, không phải tỷ lệ bắt buộc cho mọi hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói.
Quyết toán cuối cùng cần tổng hợp giá hợp đồng, phát sinh tăng hoặc giảm đã duyệt, tiền tạm ứng đã thu hồi, các khoản đã thanh toán, thuế, hóa đơn và giá trị giữ lại. Khoản còn lại được thanh toán sau khi ký biên bản bàn giao, nhận đủ hồ sơ hoàn công thuộc phạm vi hợp đồng và hoàn tất sửa lỗi.
Tiền giữ lại được hoàn trả khi hết thời hạn bảo hành và nhà thầu đã xử lý đầy đủ các khiếm khuyết thuộc trách nhiệm của mình.
10 lỗi thường gặp khi ký hợp đồng xây nhà
Những lỗi thường gặp khi ký hợp đồng xây nhà
Hợp đồng xây nhà càng chung chung càng khó kiểm soát chi phí, chất lượng và trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp. Trước khi ký, chủ nhà nên rà soát ít nhất 10 lỗi sau theo quy định hợp đồng xây dựng hiện hành tại Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
LỖI THƯỜNG GẶP
RỦI RO
CÁCH KHẮC PHỤC
1. Chỉ ghi giá theo m2, không có BOQ
Khó xác định khối lượng và hạng mục đã tính giá
Đính kèm bảng khối lượng, đơn giá, phạm vi công việc và nguyên tắc xử lý chênh lệch
2. Không làm rõ diện tích, hệ số tính giá
Tranh cãi khi tính móng, mái, ban công, sân hoặc ô thông tầng
Ghi công thức, diện tích từng phần và hệ số áp dụng trong phụ lục
3. Vật tư chỉ ghi thương hiệu
Có thể sử dụng sản phẩm khác dòng hoặc thấp hơn tiêu chuẩn
Ghi nhà sản xuất, mã sản phẩm, quy cách, xuất xứ, màu sắc và nguyên tắc thay thế
4. Không có phạm vi loại trừ
Phát sinh chi phí phá dỡ, ép cọc, gia cố, xin phép hoặc vận chuyển
Liệt kê riêng phần bao gồm, không bao gồm và hạng mục tạm tính
5. Thanh toán trước quá xa tiến độ
Chủ nhà khó kiểm soát chất lượng và dòng tiền
Thanh toán theo giai đoạn, sau khi có biên bản nghiệm thu; tỷ lệ do hai bên thỏa thuận
6. Thay đổi bằng miệng
Không có căn cứ xác định chi phí, tiến độ và trách nhiệm
Lập phiếu thay đổi, báo giá và xác nhận bằng văn bản trước khi thi công
7. Không quy định thứ tự ưu tiên tài liệu
Bản vẽ, BOQ và phụ lục vật tư có thể mâu thuẫn
Xác định rõ thứ tự áp dụng và phiên bản tài liệu được phê duyệt mới nhất
8. Không phân rõ trách nhiệm với nhà liền kề
Dễ tranh chấp khi xuất hiện nứt, lún, thấm hoặc hư hỏng
Khảo sát, lập biên bản hiện trạng, chụp ảnh và quy định trách nhiệm bảo vệ, khắc phục
9. Không quy định hồ sơ bàn giao
Thiếu căn cứ hoàn công, sử dụng, sửa chữa và bảo trì
Yêu cầu biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công, hồ sơ vật tư, hướng dẫn sử dụng và quyết toán
10. Không có quy trình bảo hành
Khiếm khuyết được phản hồi hoặc xử lý chậm
Ghi thời hạn, phạm vi, đầu mối tiếp nhận, thời gian phản hồi và thời hạn sửa chữa
Theo quy trình NAMI, báo giá chính thức cần được lập sau khi rà soát thiết kế và khảo sát hiện trạng, kèm BOQ, phụ lục vật tư, tiến độ và điều kiện thanh toán. Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế phát sinh ngay từ trước khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói.
Quy trình lập báo giá và ký hợp đồng tại NAMI Design
Quy trình lập báo giá và ký hợp đồng tại NAMI Design được triển khai theo từng bước, từ rà soát đầu vào đến nghiệm thu, bàn giao. Đơn giá theo m2 chỉ dùng để khái toán; giá ký hợp đồng được xác định trên hồ sơ thiết kế, hiện trạng, bảng khối lượng và phạm vi vật tư đã thống nhất.
Quy trình lắp báo giá và ký kết hợp đồng tại NAMI Design
Rà soát hồ sơ và khảo sát hiện trạng
NAMI tiếp nhận nhu cầu, hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước và giấy phép xây dựng nếu đã có.
Kỹ sư kiểm tra mức độ đầy đủ, sự đồng bộ giữa các bộ môn; đồng thời khảo sát kích thước, mốc giới, đường vận chuyển, nhà liền kề, nguồn điện nước tạm và các điều kiện ảnh hưởng đến biện pháp thi công.
Những nội dung còn thiếu hoặc xung đột phải được làm rõ trước khi lập dự toán chính thức.
Bóc tách khối lượng, dự toán và phụ lục vật tư
Khi đủ dữ liệu đầu vào, NAMI bóc tách khối lượng theo từng hạng mục để lập BOQ và dự toán chi tiết. Hồ sơ báo giá cần thể hiện:
– Khối lượng, đơn giá và giá trị từng công việc
– Vật tư, thiết bị và quy cách đã thống nhất
– Phần bao gồm, không bao gồm và hạng mục báo giá riêng
– Các giả định hoặc khối lượng tạm tính cần xác nhận khi thi công
– Cách lập báo giá này giúp gia chủ phân biệt rõ khái toán ngân sách với giá trị dùng để ký hợp đồng xây nhà trọn gói.
Thống nhất phạm vi, tiến độ và điều kiện thanh toán
Trước khi ký, hai bên rà soát lại hồ sơ thiết kế, BOQ, phụ lục vật tư, phạm vi loại trừ, tiến độ dự kiến và trách nhiệm của từng bên.
Lịch thanh toán được gắn với các mốc nghiệm thu; nguyên tắc thay đổi, phát sinh và gia hạn tiến độ phải được ghi trong hợp đồng hoặc phụ lục. NAMI chỉ chuyển bước khi vật tư, khối lượng và phạm vi thi công quan trọng đã được xác nhận.
Ký hợp đồng, nghiệm thu theo giai đoạn và bàn giao
Sau khi thống nhất toàn bộ điều kiện, hai bên ký hợp đồng và bàn giao mặt bằng để triển khai. Các hạng mục quan trọng, đặc biệt phần che khuất như cốt thép, điện nước âm và chống thấm, được kiểm tra bằng checklist, ảnh hiện trường và biên bản nghiệm thu trước khi chuyển giai đoạn.
Mọi thay đổi phải được xác nhận trước về nội dung, chi phí và ảnh hưởng tiến độ. Khi hoàn thành, NAMI phối hợp nghiệm thu, quyết toán, bàn giao công trình, hồ sơ thuộc phạm vi hợp đồng, hướng dẫn sử dụng và thực hiện bảo hành theo nội dung đã ký.
Căn cứ pháp lý tham khảo năm 2026
Căn cứ pháp lý tham khảo mới nhất
Khi soạn mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói, các bên nên đối chiếu đồng thời quy định dân sự, pháp luật chuyên ngành xây dựng và hồ sơ pháp lý riêng của công trình.
VĂN BẢN
NỘI DUNG CẦN ĐỐI CHIẾU
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13
Nguyên tắc giao kết, hiệu lực hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ, phạt vi phạm, bồi thường, đơn phương chấm dứt và giải quyết tranh chấp
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15
Quy định chuyên ngành về hoạt động xây dựng, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhà thầu; có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Nghị định 210/2026/NĐ-CP
Hướng dẫn về loại hợp đồng, giá, tạm ứng, thanh toán, điều chỉnh, tạm dừng, chấm dứt và giải quyết tranh chấp; có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Nghị định 207/2026/NĐ-CP
Căn cứ đối chiếu về quản lý chất lượng, thi công, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành và bảo trì công trình; có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Quyết định 1040/QĐ-BXD
Công bố các mẫu hợp đồng xây dựng; trong đó Phụ lục VI là mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình dùng để tham khảo, vận dụng
Văn bản liên quan khác
Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, quy chuẩn – tiêu chuẩn kỹ thuật, quy định về chi phí, an toàn lao động, môi trường, PCCC, thuế và hóa đơn tùy phạm vi công trình
Quyết định 1040/QĐ-BXD chỉ cung cấp khung tham khảo, không nên sao chép nguyên mẫu. Hợp đồng thực tế phải điều chỉnh theo quy mô nhà ở, nguồn vốn, phạm vi giao thầu, hồ sơ thiết kế và thỏa thuận của các bên.
Với hợp đồng ký từ ngày 01/07/2026, cần ưu tiên đối chiếu Luật Xây dựng 2025 cùng Nghị định 210 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP; trường hợp phức tạp nên được kỹ sư, chuyên gia pháp lý rà soát trước khi ký.
Từ bản vẽ ý tưởng đến không gian hoàn thiện, mọi chi tiết đều cần được tính toán nhất quán. Tìm hiểu dịch vụ thiết kế nhà đẹp trọn gói để xây dựng tổ ấm khoa học, thẩm mỹ và bền vững.
Các câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây nhà trọn gói
Dưới đây là các câu hỏi phổ biến khi soạn và ký hợp đồng xây nhà trọn gói theo quy định áp dụng năm 2026.
1. Hợp đồng xây nhà có cần công chứng không?
Thông thường không bắt buộc công chứng, nhưng hợp đồng xây dựng phải được lập bằng văn bản, có chữ ký đúng thẩm quyền. Hai bên có thể tự nguyện công chứng để tăng giá trị chứng cứ hoặc thực hiện nếu giao dịch liên quan khác thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu.
2. Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không?
Có, nhưng không được tự động tăng giá chỉ vì vật tư hoặc nhân công biến động. Giá có thể điều chỉnh khi thay đổi phạm vi, yêu cầu kỹ thuật, tiến độ, chính sách pháp luật, xảy ra bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc trường hợp khác đã thỏa thuận. Mọi điều chỉnh phải lập thành văn bản.
3. Chủ nhà nên tạm ứng bao nhiêu?
Không có một tỷ lệ bắt buộc chung cho mọi hợp đồng nhà ở tư nhân. Mức tạm ứng nên đủ để nhà thầu huy động nhân lực, thiết bị và đặt vật tư ban đầu, nhưng không vượt quá xa tiến độ thực tế. Mức tiền, thời điểm, số lần và cách thu hồi tạm ứng phải ghi rõ trong hợp đồng.
4. Phát sinh bằng lời nói có được thanh toán không?
Thỏa thuận miệng không phải căn cứ thanh toán an toàn. Điều 84 Luật Xây dựng 2025 yêu cầu sửa đổi về khối lượng, đơn giá, giá và nội dung hợp đồng phải được lập bằng văn bản.
Nếu công việc đã thực hiện, hai bên cần xác nhận lại bằng biên bản, hồ sơ nghiệm thu và phụ lục; việc thanh toán còn phụ thuộc chứng cứ và thỏa thuận hợp đồng.
5. Có nên thuê giám sát độc lập?
Nên thuê khi chủ nhà không có chuyên môn, ít thời gian theo dõi hoặc công trình có kết cấu phức tạp, tầng hầm, nhà liền kề. Giám sát độc lập giúp kiểm tra vật tư, hạng mục che khuất, chất lượng và hồ sơ nghiệm thu, nhưng không thay thế trách nhiệm của nhà thầu.
6. Khi nào được tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng?
Các bên chỉ nên tạm dừng hoặc chấm dứt khi có căn cứ trong hợp đồng hoặc pháp luật, như vi phạm nghiêm trọng chất lượng, an toàn, tiến độ, thanh toán; không khắc phục sau thông báo; bất khả kháng hoặc trường hợp đã thỏa thuận.
Bên thực hiện phải thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do và xử lý việc bảo vệ công trình, vật tư, công nợ.
7. Nhà thầu dùng sai vật tư phải xử lý thế nào?
Chủ nhà cần dừng nghiệm thu hạng mục, lập biên bản, lưu hình ảnh và đối chiếu phụ lục vật tư. Nhà thầu phải tháo dỡ, thay thế hoặc khắc phục bằng chi phí của mình nếu sai do lỗi nhà thầu.
Vật tư thay thế chỉ được sử dụng khi đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và được chấp thuận bằng văn bản; vi phạm nghiêm trọng có thể là căn cứ tạm dừng, chấm dứt hoặc yêu cầu bồi thường.
Tổng kết
Nói chung, một bản hợp đồng xây nhà trọn gói tiêu chuẩn và an toàn cần tuân thủ 3 nguyên tắc cốt lõi sau:
– Phạm vi phải đo đếm và kiểm tra được: Có bản vẽ, BOQ, phụ lục vật tư và danh mục bao gồm – không bao gồm
– Thanh toán phải gắn với nghiệm thu: Chỉ thanh toán theo mốc sau khi khối lượng, chất lượng và hồ sơ liên quan được xác nhận
– Mọi thay đổi phải được duyệt trước: Nội dung, chi phí và ảnh hưởng tiến độ phải lập thành văn bản trước khi thi công
Nếu bạn đã có hồ sơ kiến trúc, kết cấu và điện nước, hãy gửi ngay cho NAMI Design để kiểm tra mức độ đầy đủ, khảo sát hiện trạng và lập báo giá theo phạm vi thực tế.
Bạn có thể tham khảo dịch vụ xây nhà trọn gói của NAMI Design để được tư vấn từ thiết kế, dự toán đến thi công, nghiệm thu và bàn giao theo hợp đồng.
Thông tin liên hệ:
NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam
◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam) ◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội ◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com
Sứ mệnh
Chúng tôi mang đến các giải pháp thiết kế sáng tạo, thân thiện với môi trường, tích hợp công nghệ thông minh để nâng tầm trải nghiệm sống.
Tầm Nhìn
Trở thành công ty thiết kế và xây dựng nhà ở hàng đầu tại Việt Nam, tiên phong trong lĩnh vực thiết kế bền vững, ứng dụng công nghệ Smarthome và cá nhân hóa không gian sống.
Giá trị cốt lõi
Tại NAMI Design, chúng tôi cam kết đặt chất lượng và sự chuẩn xác lên hàng đầu, đảm bảo mỗi thiết kế và công trình đều được thực hiện đúng ngay từ bước đầu tiên
Quy trình làm việc của Nami Design
Đến với mọi dịch vụ của NAMI Design - bạn sẽ luôn nhận được quy trình làm việc tinh gọn nhất, luôn đảm bảo làm đúng từ đầu để tránh phát sinh những công việc không đáng có đến với Khách hàng
01.
Tiếp nhận thông tin
Đội ngũ tổng đài - tư vấn viên sẽ tiếp nhận thông tin một cách nhanh chóng - phân luồng thông tin để có thể thu thập chính xác những gì cần cho dự án
02
Phân tích dữ liệu
Dựa trên dữ liệu đã nhận từ khách hàng, đội ngũ kỹ thuật viên của chúng tôi sẽ phân tích và đưa ra những phương án thiết kế và tư vấn đến khách tốt nhất
03.
Tư vấn miễn phí
Kỹ thuật viên sau khi phân tích về yêu cầu và thực tế của dự án, sẽ liên hệ để tư vấn MIỄN PHÍ phương án thiết kế - thi công tối ưu nhất cho bạn
hỏi đáp
Một số câu hỏi thường gặp của Khách hàng
Tổng hợp những băn khoăn lớn nhất của khách hàng gửi đến chúng tôi trong suốt nhiều năm tư vấn thực tế
Dịch vụ xây nhà trọn gói của NAMI Design đã bao gồm các nội thất gắn tường cố định. Còn lại, những nội thất cao cấp sẽ được tách riêng trong báo giá ban đầu của chúng tôi.
Có hai loại dịch vụ thiết kế nhà trọn gói là có kèm thiết kế nội thất và không kèm thiết kế nội thất, dành cho khách hàng lựa chọn. Chúng tôi luôn sẵn lòng phục vụ theo yêu cầu của Khách hàng.
NAMI Design luôn MIỄN PHÍ mọi tư vấn ban đầu cho khách hàng quan tâm đến các dịch vụ của chúng tôi. Bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi được các chuyên viên giàu kinh nghiệm để cùng bạn lên ý tưởng cho ngôi nhà của mình.
Mọi công trình từ xây nhà hay sửa chữa, cải tạo đều được NAMI Design bảo hành theo đúng thực trạng của từng công trình, nên các bạn hoàn toàn yên tâm khi sử dụng dịch vụ.
Báo giá tổng thể của chúng tôi
Nami Design xin gửi tới Quý Khách hàng báo giá mới nhất của chúng tôi về các dịch vụ cụ thể:
