Loading...Tiêu đề nội dung
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ là một quy định bắt buộc áp dụng cho mọi công trình xây dựng, từ chung cư cao cấp đến nhà ở nông thôn. Việc tuân thủ quy định này không chỉ đảm bảo chất lượng công trình mà còn góp phần tạo nên một môi trường sống hài hòa. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn băn khoăn về khái niệm này. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng, cách tính toán và Nami Design sẽ cung cấp bảng tra mật độ xây dựng chuẩn nhất.
Tìm hiểu về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị và xây dựng. Nó thể hiện tỷ lệ phần diện tích đất được phép xây dựng công trình so với tổng diện tích của khu đất đó. Nói cách khác, nó cho biết mức độ tập trung các công trình xây dựng trên một diện tích đất nhất định.
Ví dụ: Nếu một lô đất có diện tích 100m² và bạn được phép xây dựng trên 50m² của lô đất đó, thì mật độ xây dựng của lô đất này là 50%.
Hiện nay mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ được chia thành 2 loại: Mật độ xây dựng thuần vào mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng thuần là gì?
Mật độ xây dựng thuần là một chỉ số quan trọng trong quy hoạch xây dựng. Nó thể hiện tỷ lệ phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình kiến trúc chính (như nhà ở, nhà xưởng,…) so với tổng diện tích của lô đất đó.
Nói cách khác, mật độ xây dựng thuần chỉ tính đến phần diện tích đất mà công trình kiến trúc chính chiếm chỗ, không bao gồm các phần diện tích phụ trợ như sân vườn, đường đi, bãi đậu xe,…
Mật độ xây dựng thuần đối với nhà ở riêng lẻ có mật độ bằng hoặc dưới 25m và có diện tích lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 100m² được phép xây dựng với mật độ 100%, nghĩa là có thể xây dựng trên toàn bộ diện tích lô đất.
Tuy nhiên phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và các quy định khác liên quan đến xây dựng.
Còn trong trường hợp đặc biệt, khu vực quy hoạch không còn quỹ đất, các công trình dịch vụ – công cộng được phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa lên đến 60%.
Các khu vực mà do nhu cầu kiểm soát về các hạ tầng thì cho phép sử dụng chỉ tiêu đệ số đấy thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đấy tối đa phải được tuân thủ bởi các quy định về xây dựng.
Mật độ xây dựng gộp là gì?
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ phần trăm giữa tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các công trình trên một khu đất so với tổng diện tích của khu đất đó. Điều này bao gồm cả diện tích xây dựng chính và các phần diện tích khác như sân vườn, đường đi, không gian xanh, và các khu vực phục vụ chung.
Quy định về mật độ xây dựng gộp nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa nhu cầu phát triển đô thị và việc bảo vệ môi trường, không gian sống. Theo quy định hiện hành, mật độ xây dựng gộp tối đa đối với các loại hình đất sử dụng khác nhau như sau:
+ Khu dân cư: Thường có giới hạn từ 40% đến 60%, tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết của từng khu vực.
+ Khu công nghiệp: Mật độ xây dựng có thể cao hơn khu dân cư, nhưng phải đảm bảo các yêu cầu về môi trường và an toàn.
+ Khu công viên, cây xanh: Mật độ xây dựng rất thấp, thường dưới 10%, nhằm đảm bảo không gian xanh và chất lượng môi trường.
+ Khu du lịch, nghỉ dưỡng: Mật độ xây dựng thường dao động từ 20% đến 30%, tùy thuộc vào loại hình du lịch và quy mô dự án.
+ Khu vực xây xanh chuyên dụng: Bao gồm sân gôn vùng bảo vệ môi trường tự nhiên thì mật độ xây dựng gộp sẽ không được vượt quá 5%.
Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất được tính bằng cách chia tổng diện tích sàn xây dựng (không tính tầng hầm và tầng mái) cho diện tích lô đất. Chỉ số này cho biết phần diện tích đất nào được sử dụng để xây dựng nhà cửa.
Hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩ vô cùng quan trọng là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần. Theo quy định chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm có quy định về chỉ tiêu sử dụng đất như sau:
+ Đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu sẽ là là 25m2/người
+ Đất xây công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu là 5m2/người
+ Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuận tối thiểu là 5m2/người
+ Công trình cây xanh công cộng tối thiểu là 2m2/người
Cách tính mật độ xây dựng mới nhất
Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch xây dựng, thể hiện tỷ lệ phần diện tích đất được xây dựng so với tổng diện tích lô đất. Việc tính toán mật độ xây dựng chính xác giúp đảm bảo quy hoạch đô thị hợp lý. Ngoài ra nó còn giúp cho bạn xác lập được giấy phép xây dựng dễ dàng hơn.
Do vậy để thuận tiện hơn trong quá trình làm nhà thì chúng ta nên nắm được công thức tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ để có thể rút ngắn được thời gian làm giấy tờ. Dưới đây là công thức tính mật độ xây dựng:
Cách tính mật độ xây dựng
Cách tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếu bóng của công trình trên mặt bằng / Tổng diện tích lô đất) x 100%
Trong đó:
+ Diện tích chiếu bóng của công trình trên mặt bằng: Là diện tích hình chiếu của toàn bộ công trình (bao gồm cả các phần xây dựng nổi và chìm như tầng hầm, tầng tum) xuống mặt bằng. Nói cách khác, đây là diện tích mà công trình chiếm dụng trên mặt đất.
+ Tổng diện tích lô đất: Là diện tích đất được cấp phép xây dựng, bao gồm cả diện tích xây dựng và diện tích các phần đất khác như sân vườn, đường đi…
Ví dụ:
Giả sử một ngôi nhà có diện tích sàn là 100m² (bao gồm cả các tầng), và hình chiếu của ngôi nhà xuống mặt bằng là 80m². Diện tích lô đất là 200m².
Mật độ xây dựng = (80m² / 200m²) x 100% = 40%
Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất cho chung cư, nhà ở, khách sạn như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Có 2 kiểu đơn vị tính hệ số đất là: Lần và phần trăm (%)
Ví dụ: Giả sử chúng ta có một lô đất có diện tích 100m². Trên lô đất này, chúng ta xây dựng một tòa nhà cao 5 tầng, mỗi tầng có diện tích sử dụng là 80m².
Tổng diện tích sàn xây dựng: 80m² x 5 tầng = 400m²
Hệ số sử dụng đất: 400m² / 100m² = 4 lần
Điều này có nghĩa là diện tích sàn xây dựng gấp 4 lần diện tích lô đất.
Lưu ý: Tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái.
Bảng tra mật độ xây dựng
Khi chúng ta đã nắm được công thức tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ thì chúng ta chỉ cần áp dụng theo đúng công thức là có thể tính toán được chi tiết. Tuy nhiên mật độ xây dựng chúng ta cần phải đảm bảo theo chuẩn quy định. Mật độ xây dựng quy chuẩn được chia thành mật độ ở nông thôn và thành phố. Dưới đây là bảng tra mật độ xây dựng chuẩn nhất theo nông thôn và thành phố các bạn có thể tham khảo qua:
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
Theo quy định mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn được quy định theo từng diện tích lô đất:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Và mỗi khu vực sẽ có quy định về số tầng khác nhau. Nó sẽ không được quy định bởi chủ nhà mà phải tuân theo quy định của Bộ xây dựng:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao tối đa |
| L ≥ 20 | 5 |
| 12 ≤ L<20 | 4 |
| 6 ≤ L< 12 | 4 |
| l< 6 | 3 |
*Lộ giới là diện tích mặt ranh giới quy hoạch mở đường hoặc mở hẻm
Mật độ xây dựng nhà chung cư
Dưới đây là bảng mật độ xây dựng nhà thuần đối với nhà chung cư:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
Lưu ý: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m thì sẽ đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
Mật độ xây dựng thương mại dịch vụ và sử dụng hỗn hợp cao tầng
Mật độ xây dựng thuần đối với các loại công trình thương mại dịch vụ và sử dụng hỗn hợp cao tầng sẽ được thể hiện dưới đây:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
| >46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
Lưu ý: Đối với các công trình có chiều cao > 46m còn phải đảm bảo được hệ số sử dụng đất không được vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan và điểm nhấn đô thị được xác định trong quy hoạch cao hơn).
Đó cũng là toàn bộ thông tin chi tiết về mật độ dân số nhà ở riêng lẻ. Rất mong những thông tin trên sẽ giúp bạn nắm được chuẩn xác mật độ dân số để xây dựng đảm bảo yêu cầu pháp luật.
| ✅ Thiết kế nhà đẹp | ⭐ Tư vấn 24/7 |
| ✅ Xây nhà trọn gói | ⭐ Chuyên nghiệp - Uy tín |
| ✅ Cải tạo nhà trọn gói | ⭐ Từ A - Z |
| ✅ Giám sát công trình | ⭐ Đảm bảo tiến độ - Chất lượng |
