Chi Phí Xây Nhà 1 Tầng 2026: Đơn Giá & Bảng Dự Toán Chi Tiết

Chi phí xây nhà 1 tầng không thể tính chỉ theo diện tích sử dụng. Để khái toán, cần quy đổi diện tích sàn chính, móng, mái, hiên, sảnh và sân theo cấu hình thực tế; sau đó nhân với đơn giá tương ứng phạm vi thi công, cộng các khoản tách riêng và chi phí dự phòng.

Tổng ngân sách còn phụ thuộc vào nền đất, loại mái, điều kiện vận chuyển, mức vật tư hoàn thiện và độ đầy đủ của hồ sơ thiết kế. Bảng dưới đây do NAMI Design tổng hợp chỉ dùng để tham khảo ngân sách ban đầu; giá ký hợp đồng cần căn cứ khảo sát, hồ sơ kỹ thuật và bảng khối lượng chi tiết.

Chi phí xây nhà 1 tầng hiện nay khoảng bao nhiêu?

Hiện nay, chi phí xây nhà 1 tầng thường dao động khoảng 1,4 – 8 triệu đồng/m2 diện tích xây dựng quy đổi, tùy hình thức giao thầu, loại móng, kết cấu mái, vật tư hoàn thiện và điều kiện thi công.

Bảng dưới đây tổng hợp mức tham khảo tại Hà Nội và khu vực lân cận; không phải đơn giá áp dụng cố định cho mọi công trình.

Đơn giá trên được nhân với diện tích xây dựng quy đổi, bao gồm sàn chính và tỷ lệ tính thêm của móng, mái, hiên, sân hoặc các hạng mục phụ; không chỉ tính theo diện tích sử dụng.

Các khoản như phá dỡ nhà cũ, ép cọc, xử lý nền đất yếu, sân vườn, nội thất rời, thiết bị gia dụng, giấy phép và VAT thường chưa được mặc định bao gồm. Báo giá chính thức cần căn cứ hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng và BOQ chi tiết; suất vốn hoặc đơn giá theo m2 chỉ phù hợp để khái toán ngân sách ban đầu.

Bạn đang băn khoăn về chi phí xây nhà cấp 4? Hãy tham khảo bảng dự toán chi tiết, cách tính diện tích xây dựng và kinh nghiệm tối ưu ngân sách từ chuyên gia để lập kế hoạch xây nhà chính xác và hạn chế phát sinh.

Bảng chi phí xây nhà 1 tầng theo diện tích

Bảng dưới đây khái toán chi phí xây nhà 1 tầng trọn gói mức cơ bản – khá theo đơn giá 4,8 – 6,5 triệu đồng/m2 diện tích quy đổi. Giả định công trình xây hết diện tích sàn, sử dụng móng đơn tính 30% và mái bê tông cốt thép chống thấm tính 40%; đây là các hệ số nằm trong khoảng thường dùng để dự trù ban đầu.

Công thức áp dụng:

Khoảng ngân sách trên chưa mặc định gồm ép cọc, xử lý nền đất yếu, phá dỡ, mái ngói, sân vườn, cổng hàng rào, đồ gỗ nội thất, thiết bị gia dụng và VAT. Nhà diện tích nhỏ, thi công trong ngõ hẹp hoặc có nhiều phòng vệ sinh có thể phát sinh đơn giá cao hơn.

Suất chi phí theo m2 chỉ phù hợp để xác định ngân sách sơ bộ; giá ký hợp đồng cần dựa trên hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, phạm vi vật tư và BOQ chi tiết.

Cách tính chi phí xây nhà 1 tầng

Chi phí xây nhà 1 tầng nên được khái toán theo diện tích xây dựng quy đổi, sau đó cộng các hạng mục tính riêng và khoản dự phòng:

Trong đó:

Ví dụ, nhà 1 tầng diện tích 80m2 sử dụng móng đơn 30% và mái bê tông 40% có diện tích quy đổi: 80 + (80 x 30%) + (80 x 40%) = 136m2

Nếu đơn giá trọn gói khoảng 4,8 – 6,5 triệu đồng/m2, ngân sách khái toán là 653 – 884 triệu đồng, chưa gồm các khoản tách riêng. Các hệ số trên chỉ dùng để lập ngân sách ban đầu vì mỗi công trình có nền đất, kết cấu mái, vật tư và điều kiện thi công khác nhau.

Theo quy trình kiểm soát chi phí của NAMI, sai số có thể khoảng ±20 – 25% khi mới có thông tin miệng, giảm còn ±10 – 15% khi có phương án sơ bộ và khoảng ±5 – 10% khi đã có hồ sơ kỹ thuật.

Giá ký hợp đồng cần căn cứ khảo sát hiện trạng, hồ sơ thiết kế và BOQ bóc tách chi tiết, phù hợp nguyên tắc quản lý chi phí xây dựng hiện hành tại Thông tư 36/2026/TT-BXD.

Các ví dụ dự toán thực tế

Ba ví dụ dưới đây minh họa chi phí xây nhà 1 tầng theo các cấu hình móng, mái và mức hoàn thiện khác nhau.

Diện tích quy đổi được tính bằng sàn chính 100% cộng hệ số móng và mái; đơn giá tham khảo năm 2026 gồm trọn gói cơ bản 4,6 – 5,5 triệu đồng/m2, mức khá 5,6 – 6,5 triệu đồng/m2 và cao cấp 6,6 – 7,5 triệu đồng/m2 trở lên.

Cùng một diện tích sử dụng, phương án mái Nhật và móng băng có ngân sách cao hơn nhà mái tôn, móng đơn do diện tích quy đổi và khối lượng kết cấu lớn hơn. Các mức trên chưa mặc định gồm phá dỡ, ép cọc, xử lý nền đất yếu, sân vườn, cổng hàng rào, nội thất rời, thiết bị gia dụng và VAT.

Tìm hiểu chi phí xây nhà 2 tầng cùng những kinh nghiệm dự toán thực tế từ đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng, giúp hạn chế phát sinh chi phí và đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài.

Kết luận

Chi phí xây nhà 1 tầng không có một mức cố định mà phụ thuộc vào diện tích quy đổi, loại móng, kết cấu mái, vật tư hoàn thiện, điều kiện vận chuyển và phạm vi giao thầu.

Gia chủ nên dùng đơn giá theo m2 để khái toán ban đầu, đồng thời tính riêng các khoản như ép cọc, phá dỡ, sân vườn, cổng hàng rào, nội thất và VAT; ngân sách dự phòng nên được xác định theo mức độ đầy đủ của hồ sơ.

Trước khi ký hợp đồng, cần khảo sát hiện trạng, hoàn thiện hồ sơ thiết kế và lập BOQ để kiểm soát khối lượng, vật tư, chi phí phát sinh. Đây cũng là nguyên tắc phù hợp với quy định hiện hành về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Thông tin liên hệ:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com