50+ Mẫu nhà liền kề 3 tầng đẹp, hiện đại, chi phí hợp lý

Nhà liền kề 3 tầng là một trong những kiểu nhà ở phổ biến nhất tại đô thị Việt Nam hiện nay. Với đặc điểm xây dựng san sát, tận dụng tối đa diện tích đất và chi phí đầu tư hợp lý, loại hình này ngày càng được các gia đình lựa chọn.

Và để xây được một ngôi nhà liền kề 3 tầng vừa đẹp, vừa bền vững, lại đảm bảo đúng pháp luật không phải là chuyện đơn giản. Hãy cùng Nami Design khám phá toàn bộ thông tin cần biết để xây nhà liền kề 3 tầng hiệu quả nhất.

Những điểm khác biệt của nhà liền kề

Nhà liền kề là loại hình nhà ở xây dựng san sát nhau, có chung tường hai bên với nhà kế cận. Khác với nhà phố hay biệt thự, nhà liền kề được quy hoạch đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng và quy mô xây dựng, mang lại cảnh quan đô thị thống nhất.

Tường 2 bên liền kề tường hàng xóm

Một trong những đặc điểm dễ nhận thấy nhất của nhà liền kề chính là việc hai bức tường bên hông của mỗi căn nhà tiếp giáp trực tiếp với tường của nhà hàng xóm. Điều này tạo nên một dãy nhà san sát, liên tục về mặt kiến trúc.

Việc xây dựng tường chung đòi hỏi kỹ thuật thi công phải rất chuẩn xác, từ phần móng đến chống thấm, cách âm. Nếu làm không khéo, công trình rất dễ bị thấm nước ở vị trí tiếp giáp hoặc xuất hiện hiện tượng nứt tường do ảnh hưởng từ công trình bên cạnh. Vì thế, khi xây dựng nhà liền kề, chủ nhà nên chọn đơn vị thi công uy tín, có kinh nghiệm xử lý chi tiết tường chung để đảm bảo chất lượng lâu dài.

Xây tối đa diện tích

Đặc điểm thường thấy của nhà liền kề là được xây dựng sát vạch chỉ giới, gần như không chừa lại khoảng sân hông hay sân sau. Toàn bộ diện tích đất được tận dụng tối đa để làm không gian sống, điều này đặc biệt phù hợp với những khu vực thành thị đông đúc, nơi giá đất cao và quỹ đất hạn hẹp.

Việc bố trí không gian hợp lý, tạo ra các điểm đón ánh sáng và thông gió tự nhiên là điều bắt buộc để tránh cảm giác ngột ngạt và tối tăm – yếu tố thường thấy ở những căn nhà không có khoảng trống xung quanh.

Mặt tiền nhỏ và chiều sâu dài

Hầu hết nhà liền kề đều có mặt tiền nhỏ, thường dao động trong khoảng từ 4m đến 6m, trong khi chiều sâu có thể lên đến 10m, thậm chí 20m. Kiểu bố trí này tạo ra hình dạng nhà ống – một dạng kiến trúc quen thuộc ở đô thị Việt Nam. Dù giúp tiết kiệm diện tích và dễ đồng bộ quy hoạch, nhưng mặt tiền hẹp khiến việc thiết kế kiến trúc cần tính toán kỹ lưỡng.

Gia chủ cần sắp xếp không gian nội thất sao cho ngôi nhà vừa thoáng đãng, vừa tiện nghi. Thông thường, cầu thang sẽ được bố trí giữa nhà để phân chia hợp lý các khu vực chức năng. Những giải pháp như giếng trời, cửa sổ lấy sáng, hoặc sàn lệch tầng cũng được sử dụng để mở rộng cảm giác không gian và tăng cường khả năng đón ánh sáng tự nhiên.

Bị hạn chế về chiều cao khi xây dựng

Không giống nhà phố tự xây hoặc biệt thự có thể linh hoạt chiều cao, nhà liền kề thường phải tuân theo những giới hạn được quy định trong quy hoạch của dự án hoặc khu dân cư, ví dụ không được xây quá 3 tầng hoặc không vượt quá 12 mét chiều cao.

Chính vì vậy, khi lên phương án xây dựng, cần làm việc kỹ với kiến trúc sư để tối ưu mặt bằng và chiều cao tầng. Mỗi tầng cần có độ cao hợp lý, tránh cảm giác chật chội mà vẫn giữ được tính thẩm mỹ cho toàn bộ ngôi nhà. Việc tích hợp không gian đa năng như phòng khách – phòng ăn liên thông hoặc sử dụng nội thất thông minh cũng là giải pháp đáng cân nhắc.

Dễ bị che ánh sáng bởi nhà liền kề

Do đặc điểm xây dựng san sát và chiều cao tương đồng, nhà liền kề thường dễ bị che chắn ánh sáng tự nhiên bởi các công trình lân cận. Đặc biệt là đối với những căn nhà nằm ở giữa dãy hoặc bị các nhà cao hơn bao quanh, việc tiếp cận ánh sáng mặt trời có thể bị hạn chế đáng kể.

Các biện pháp như sử dụng nhiều cửa sổ ở các mặt thoáng (trước và sau nhà), thiết kế giếng trời, hoặc sử dụng các vật liệu kính trong suốt có thể giúp cải thiện tình trạng này, mang lại không gian sống sáng sủa và thoáng đãng hơn.

Phân tích chi phí xây nhà liền kề 3 tầng

Với mô hình nhà liền kề được xây theo dãy, có thiết kế tương đồng và sát nhau nên việc tính toán và dự toán đúng mức chi phí sẽ giúp kiểm soát ngân sách, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

Chi phí phần thô và nhân công

Phần thô chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí xây dựng, có thể dao động từ 40% đến 50% tổng dự toán. Phần thô bao gồm các công việc chính như đào móng, xây dựng hệ thống khung bê tông cốt thép, xây tường gạch, đổ mái và lợp mái.

Vật liệu sử dụng trong giai đoạn này bao gồm xi măng, cát, đá, gạch, thép và các vật liệu cơ bản khác. Giá cả của các loại vật liệu này có thể biến động tùy thuộc vào thời điểm mua, nhà cung cấp và chất lượng sản phẩm.

Chi phí nhân công cũng là một yếu tố quan trọng cần được tính toán kỹ lưỡng. Mức lương của đội ngũ thợ xây dựng, thợ hồ, thợ điện nước và các kỹ sư giám sát sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí. Thông thường, chi phí nhân công sẽ được tính dựa trên diện tích xây dựng hoặc theo ngày công làm việc.

Chi phí hoàn thiện và nội thất

Sau khi hoàn thành phần thô, chi phí hoàn thiện và nội thất sẽ là hạng mục tiếp theo mà gia chủ cần đặc biệt quan tâm. Đây là giai đoạn biến ngôi nhà từ một khung hình cơ bản trở thành một không gian sống tiện nghi và thẩm mỹ.

Chi phí hoàn thiện bao gồm các công việc như trát tường, lát gạch nền và ốp tường, sơn bả, lắp đặt cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị chiếu sáng và các hạng mục trang trí khác.

Về nội thất, chi phí sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào sở thích, nhu cầu sử dụng và điều kiện kinh tế của gia chủ. Các hạng mục nội thất cơ bản bao gồm tủ bếp, thiết bị bếp, bàn ghế ăn, sofa, giường ngủ, tủ quần áo và các thiết bị điện tử gia dụng như tivi, tủ lạnh, máy giặt. Mức giá của các sản phẩm nội thất rất rất đa dạng, từ các sản phẩm bình dân đến các sản phẩm cao cấp, nhập khẩu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tổng dự toán

Nhiều yếu tố khách quan và chủ quan có thể khiến tổng chi phí xây dựng nhà liền kề 3 tầng biến động mạnh, đòi hỏi gia chủ phải xem xét và tính toán một cách cẩn thận.

• Vị trí xây dựng: Với khu vực trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư hoặc cấm thi công giờ hành chính, chi phí nhân công và thời gian thi công sẽ tăng lên đáng kể.
• Vật liệu xây dựng: Giá thép và xi măng sẽ có những mức giá khác nhau theo thời điểm. Vì vậy cần lập kế hoạch mua vật tư theo từng giai đoạn hợp lý để tránh chi phí phát sinh.
• Thiết kế kiến trúc: Nếu nhà có nhiều chi tiết cầu kỳ như ban công cong, mái thái, cửa vòm, hệ lam chắn nắng… sẽ tăng chi phí thi công và thời gian xây dựng.
• Thủ tục pháp lý: yếu tố pháp lý như xin giấy phép xây dựng, chi phí thiết kế bản vẽ thi công, giám sát công trình cũng cần được tính vào dự toán, dao động từ 25 – 50 triệu đồng.
• Nhà thầu thi công: Các nhà thầu uy tín và có kinh nghiệm thường có chi phí cao hơn so với các nhà thầu khác. Tuy nhiên, việc chọn nhà thầu uy tín sẽ giúp gia chủ yên tâm về chất lượng và tiến độ thi công.

Theo ước tính chung, chi phí xây dựng nhà liền kề 3 tầng có thể dao động từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng

Quy trình xây nhà 3 tầng liền kề

Thi công nhà phố 3 tầng liền kề là một quá trình gồm nhiều giai đoạn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và thực hiện bài bản. Mỗi giai đoạn đều có những đặc thù riêng và đóng vai trò then chốt trong việc tạo nên một ngôi nhà đảm bảo chất lượng và tính thẩm mỹ.

Nhận thông tin – tư vấn

Quá trình bắt đầu khi chủ đầu tư liên hệ đơn vị thi công hoặc công ty kiến trúc để trình bày nhu cầu. Những thông tin cần cung cấp gồm diện tích đất, vị trí khu đất, số tầng mong muốn, công năng các phòng, ngân sách dự kiến và thời gian hoàn thành.

Đội ngũ kỹ thuật sẽ đến hiện trường khảo sát thực tế: đo đạc diện tích, xác định hướng nhà, đánh giá nền đất và kiểm tra hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Đây là bước cực kỳ quan trọng giúp đưa ra phương án thiết kế phù hợp với thực tế địa hình và quy hoạch khu vực.

Sau khi có dữ liệu khảo sát, đơn vị tư vấn sẽ đưa ra các phương án sơ bộ về thiết kế mặt bằng, lựa chọn vật liệu và cách phân bổ ngân sách. Ngoài ra, đơn vị còn phải tư vấn các vấn đề pháp lý như chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa, để chủ nhà hiểu rõ ràng ngay từ đầu.

Lên thiết kế và dự toán

Đây là giai đoạn chuyển từ ý tưởng sang hồ sơ bản vẽ cụ thể. Hồ sơ thiết kế thường bao gồm thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước, hệ thống chiếu sáng và điều hòa (nếu có). Mỗi bản vẽ đều được thực hiện chi tiết nhất.

Thông thường, quá trình thiết kế mất từ 10–20 ngày làm việc tùy theo độ phức tạp. Chủ đầu tư sẽ được duyệt bản vẽ từng phần để đảm bảo đúng yêu cầu sử dụng và thẩm mỹ. Một số gia đình còn yêu cầu thêm phối cảnh 3D ngoại thất và nội thất để hình dung chính xác ngôi nhà tương lai.

Song song đó là bảng dự toán chi phí chi tiết. Dự toán này giúp kiểm soát tổng chi phí đầu tư và làm cơ sở thương thảo hợp đồng xây dựng. Nếu bạn sử dụng dịch vụ từ một đơn vị uy tín, chi phí dự toán chênh lệch thực tế sẽ không quá 10%.

Xin cấp phép xây dựng

Trước khi thi công, hồ sơ xin phép xây dựng phải được phê duyệt bởi cơ quan quản lý đô thị tại địa phương. Hồ sơ này bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế, bản kê khai năng lực đơn vị thiết kế và đơn xin cấp phép theo mẫu.

Nhiều chủ đầu tư chọn ủy quyền cho công ty xây dựng thực hiện thủ tục pháp lý để tiết kiệm thời gian và tránh sai sót. Cần lưu ý rằng xây nhà không phép có thể bị phạt hành chính từ 10 đến 50 triệu đồng và yêu cầu tháo dỡ nếu vi phạm nghiêm trọng. Vì thế, tuyệt đối không nên bỏ qua bước này.

Thi công phần thô

Thi công phần thô chiếm khoảng 50–60% tổng thời gian thi công. Giai đoạn này gồm các công đoạn như: ép cọc (nếu cần), đổ móng, xây tường, đổ sàn các tầng, xây cầu thang, dựng mái và hệ thống khung sườn chính.

Tùy nền đất, móng có thể là móng đơn, móng băng hoặc móng cọc. Với nhà liền kề ở khu dân cư đông đúc, móng băng hoặc móng cọc thường được ưu tiên để đảm bảo kết cấu ổn định. Tường bao và tường ngăn thường dày 100–200mm, sử dụng gạch đặc hoặc gạch không nung.

Các hạng mục kỹ thuật như đường ống điện, cấp thoát nước âm tường cũng được triển khai song song để tiết kiệm thời gian. Giai đoạn này cần giám sát kỹ vật liệu đầu vào như sắt thép, xi măng, gạch… để đảm bảo độ bền và tránh phát sinh sửa chữa về sau.

Thi công hoàn thiện và nội thất

Giai đoạn hoàn thiện là khi ngôi nhà bắt đầu lên hình rõ ràng. Công việc bao gồm tô tường, ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, ổ điện, tay vịn cầu thang, cửa đi và cửa sổ. Song song đó là thi công trần thạch cao, trang trí mặt tiền và lan can ban công.

Phong cách nội thất phổ biến cho nhà liền kề 3 tầng hiện nay là hiện đại tối giản, tận dụng ánh sáng tự nhiên và không gian mở. Đây là cách tối ưu diện tích và mang lại cảm giác thoáng đãng trong không gian nhỏ.

Bàn giao – nghiệm thu và thanh toán

Sau khi hoàn thiện, công trình được nghiệm thu từng hạng mục: kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước, chống thấm, thẩm mỹ hoàn thiện… Đơn vị thi công và chủ đầu tư cùng lập biên bản nghiệm thu, ghi rõ tình trạng thực tế và các đề xuất điều chỉnh (nếu có).

Nếu phát hiện bất kỳ sai sót hoặc không đạt yêu cầu, gia chủ có quyền yêu cầu nhà thầu khắc phục. Sau khi quá trình nghiệm thu hoàn tất và cả hai bên đều thống nhất, gia chủ sẽ tiến hành thanh toán các khoản chi phí còn lại theo hợp đồng. Đồng thời, nhà thầu cũng sẽ cung cấp các giấy tờ bảo hành liên quan đến công trình.

Chủ đầu tư cần kiểm tra đầy đủ các hóa đơn, bảo hành thiết bị và biên bản nghiệm thu. Việc lập hồ sơ hoàn công có thể được thực hiện sau đó để cập nhật giấy tờ sở hữu. Đây là bước cuối cùng để công trình được đưa vào sử dụng hợp pháp.

Những lưu ý khi xây dựng nhà liền kề 3 tầng

Xây dựng nhà liền kề 3 tầng không chỉ đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng mà còn cần có kiến thức về nhiều khía cạnh khác nhau. Dưới đây là những điều cần lưu ý khi bạn quyết định xây dựng loại hình nhà này.

Lên bản thiết kế thật chi tiết

Đối với nhà liền kề 3 tầng, bản thiết kế cần phải thể hiện rõ mặt bằng từng tầng, chiều cao tầng, kết cấu chịu lực, và các hệ thống kỹ thuật như cấp – thoát nước, điện âm tường.

Bản thiết kế cần thể hiện rõ các giải pháp kết nối với nhà bên cạnh, đảm bảo sự đồng bộ về kiến trúc và không gây ảnh hưởng đến kết cấu của các công trình lân cận. Bản vẽ cần được thẩm định bởi kỹ sư kết cấu có chuyên môn để đảm bảo độ an toàn cho toàn bộ hệ thống chịu lực.

Thi công phần móng phải đảm bảo an toàn cho 2 nhà liền kề

Việc thi công móng cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là các biện pháp thi công để tránh gây lún, nứt hoặc ảnh hưởng đến kết cấu của nhà bên cạnh.

Trước khi thi công móng, cần khảo sát kỹ địa chất khu vực xây dựng và có phương án thi công phù hợp. Đối với nhà liền kề có móng riêng, cần đảm bảo khoảng cách an toàn giữa các móng và có biện pháp gia cố cần thiết để tránh tác động lẫn nhau trong quá trình thi công và sử dụng.

Trong trường hợp nhà liền kề có móng chung, việc thi công cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các chủ nhà và tuân theo một biện pháp thi công thống nhất, được giám sát bởi các kỹ sư có kinh nghiệm.

Làm chống thấm kỹ cho 2 tường bên và mái

Do hai bên nhà xây sát vách nên việc chống thấm tường bên là cực kỳ quan trọng. Tường chung là nơi dễ bị thấm nước do sự khác biệt về điều kiện sử dụng và bảo trì giữa hai nhà.

Đối với tường chung, cần có biện pháp chống thấm từ bên ngoài (nếu có thể tiếp cận) và cả từ bên trong. Các vật liệu chống thấm chuyên dụng cần được sử dụng và thi công đúng kỹ thuật tại các vị trí xung yếu như chân tường, các khe nứt và các vị trí tiếp giáp giữa các vật liệu khác nhau.

Tương tự, phần mái cũng cần được chống thấm một cách kỹ lưỡng để tránh tình trạng dột nước, gây hư hỏng trần nhà và các thiết bị nội thất bên trong.

Chú ý các quy định về quy hoạch trong xây dựng tại khu vực thi công

Mỗi khu vực sẽ có quy định riêng  mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình, khoảng lùi so với lộ giới và các công trình lân cận, cũng như các yêu cầu về kiến trúc và cảnh quan chung của khu vực.

Trước khi tiến hành thiết kế và xây dựng, gia chủ cần tìm hiểu kỹ các quy định xây dựng hiện hành của địa phương, có thể thông qua các cơ quan quản lý xây dựng hoặc các đơn vị tư vấn luật pháp.

Việc xây dựng sai phép hoặc không tuân thủ quy hoạch có thể dẫn đến các biện pháp xử phạt hành chính, thậm chí là yêu cầu tháo dỡ công trình, gây thiệt hại lớn về thời gian và tiền bạc.

Bố cục không gian phù hợp với công năng và thẩm mỹ

Với đặc điểm là nhà ống, thường có mặt tiền hẹp và chiều sâu lớn, việc bố trí các phòng và khu vực chức năng cần được tính toán kỹ lưỡng để tối ưu hóa diện tích và ánh sáng tự nhiên.

Không gian sống không chỉ cần đẹp mà còn phải phục vụ tốt nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy, bố cục mặt bằng cần được tính toán từ giai đoạn thiết kế để tránh sửa đổi tốn kém về sau.

Bố trí cầu thang và hướng sáng phù hợp

Cầu thang trong nhà liền kề không chỉ là nơi di chuyển mà còn ảnh hưởng đến việc thông gió, lấy sáng và phân chia không gian. Vị trí cầu thang nên đặt giữa nhà hoặc lệch về một bên, không chắn ngang cửa chính hay cản ánh sáng.

Với nhà 3 tầng, nên bố trí giếng trời ngay trên cầu thang để kết hợp lấy sáng tự nhiên và thông gió lên mái. Ngoài ra, nhà liền kề cần tận dụng tối đa mặt tiền và phía sau để lắp cửa kính hoặc cửa sổ thông gió. Các giải pháp như ô thông tầng, lam chắn nắng, cửa sổ trượt giúp ngôi nhà mát mẻ, tiết kiệm năng lượng và thông thoáng hơn.

Top mẫu nhà 3 tầng liền kề đẹp và tiện ích

Việc tạo dựng một ngôi nhà liền kề 3 tầng vừa đòi hỏi tư duy thẩm mỹ tinh tế, vừa cần sự tính toán tỉ mỉ về công năng để tối ưu hóa từng mét vuông. Ngôi nhà không chỉ đơn thuần mang đến không gian sống thoải mái, tiện lợi cho các thành viên, mà còn là cách gia chủ khẳng định phong cách và cá tính độc đáo của mình.

Dưới đây là những mẫu nhà 3 tầng liền kề đẹp và tiện ích cho bạn tham khảo:

Nami Design – Đơn vị xây nhà liền kề 3 tầng uy tín

à một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà ở, đặc biệt là nhà liền kề 3 tầng. Với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư dày dặn kinh nghiệm và tâm huyết, Nami Design đã chinh phục niềm tin của đông đảo khách hàng bằng những công trình chất lượng cao, thẩm mỹ vượt trội và dịch vụ chuyên nghiệp.

Nami Design cam kết:

• Thiết kế kiến trúc tối ưu, phù hợp phong cách sống hiện đại

• Thi công đúng kỹ thuật, đúng tiến độ, chi phí minh bạch

• Bảo hành công trình dài hạn, hỗ trợ pháp lý đầy đủ.

• Dịch vụ hậu mãi chu đáo, hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình sử dụng.

Hãy liên hệ với Nami Design ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và trải nghiệm dịch vụ xây dựng nhà liền kề trọn gói uy tín, chuyên nghiệp hàng đầu!

Hotline tư vấn miễn phí: 0353 225 225