Dịch Vụ Sửa Nhà Nâng Tầng Tại Hà Nội Kèm Báo Giá Chi Tiết 2026

Sửa nhà nâng tầng là giải pháp mở rộng diện tích sử dụng trên nền công trình hiện có, nhưng không nên bắt đầu bằng việc lựa chọn vật liệu hay tham khảo đơn giá/m2.

Việc đầu tiên cần xác định là móng, cột, dầm, sàn và hệ kết cấu hiện hữu có đủ khả năng tiếp nhận tải trọng của tầng mới hay không. Sau đó mới lựa chọn phương án gia cố, kết cấu bê tông cốt thép hoặc khung thép, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và lập dự toán.

Đối với nhà cũ, nhà phố sát vách hoặc không còn hồ sơ kết cấu, khảo sát hiện trạng càng quan trọng để hạn chế nứt, lún và phát sinh trong thi công… Cùng tìm hiểu chi tiết nội dung qua bài viết dưới đây của NAMI Design nhé!

Khi nào nên sửa nhà nâng tầng?

Sửa nhà nâng tầng là quá trình cải tạo công trình hiện hữu và xây bổ sung một hoặc nhiều không gian phía trên nhằm tăng diện tích sử dụng. Đây thường là phương án được cân nhắc khi gia đình cần thêm phòng ngủ, phòng làm việc, phòng thờ hoặc không gian sinh hoạt nhưng không muốn phá bỏ toàn bộ nhà cũ.

Nâng tầng có thể phù hợp khi:

– Công trình hiện hữu còn khả năng khai thác và kết cấu có thể đáp ứng hoặc gia cố được

– Mặt bằng hiện tại vẫn phù hợp, chỉ thiếu diện tích sử dụng

– Gia chủ muốn giữ lại một phần kết cấu, kiến trúc hoặc hệ thống kỹ thuật còn tốt

– Điều kiện quy hoạch và pháp lý cho phép điều chỉnh quy mô công trình

Ngược lại, với nhà xuống cấp nghiêm trọng, kết cấu biến dạng lớn hoặc chi phí gia cố quá cao, cần so sánh kỹ giữa cải tạo nâng tầng và xây mới trước khi quyết định.

Nếu nhu cầu không chỉ nâng tầng mà còn thay đổi toàn bộ công năng, điện nước, mặt tiền hoặc nội thất, gia chủ có thể tham khảo thêm dịch vụ cải tạo nhà Hà Nội trọn gói của NAMI Design.

Các phương án kết cấu khi sửa nhà nâng tầng

Sau khảo sát, kỹ sư mới có cơ sở lựa chọn phương án phù hợp. Hai nhóm giải pháp thường được cân nhắc là bê tông cốt thép và khung thép kết hợp vật liệu nhẹ.

TIÊU CHÍ	BÊ TÔNG CỐT THÉP	KHUNG THÉP/ VẬT LIỆU NHẸ
Tải trọng bản thân	Lớn hơn	Thường nhẹ hơn
Thi công	Nhiều công đoạn ướt	Có thể rút ngắn một số công đoạn
Khả năng đồng bộ với nhà BTCT cũ	Thuận lợi trong nhiều trường hợp	Phụ thuộc giải pháp liên kết
Hoàn thiện kiến trúc	Linh hoạt	Linh hoạt
Yêu cầu kỹ thuật	Kết cấu, cốp pha, cốt thép, bê tông	Liên kết, chống cháy, chống ăn mòn, chống rung/ồn
Phương án lựa chọn	Theo tính toán kết cấu	Theo tính toán kết cấu

Nâng tầng bằng bê tông cốt thép

Giải pháp này phù hợp với nhiều công trình nhà ở có hệ kết cấu BTCT hiện hữu, nhưng tải trọng tầng mới tương đối lớn. Vì vậy cần kiểm tra khả năng chịu lực của móng, cột, dầm trước khi triển khai.

Nâng tầng bằng khung thép và vật liệu nhẹ

Khung thép có lợi thế về trọng lượng bản thân và khả năng thi công lắp ghép. Tuy nhiên, nhẹ hơn không có nghĩa là có thể bỏ qua việc kiểm tra kết cấu cũ. Các vấn đề liên kết với nhà hiện hữu, chống cháy, chống ăn mòn, chống rung, chống ồn và chống thấm vẫn phải được giải quyết trong thiết kế.

Khi nào phải gia cố kết cấu?

Gia cố có thể đặt ra khi khả năng chịu lực hiện hữu không đáp ứng phương án mới. Tùy kết quả khảo sát và tính toán, giải pháp có thể liên quan đến móng, cột, dầm, sàn hoặc các vị trí liên kết.

Không nên “gia cố theo kinh nghiệm” trước rồi mới thiết kế tầng mới, vì điều này có thể vừa tốn chi phí vừa không xử lý đúng điểm yếu của hệ kết cấu.

Sửa nhà nâng tầng có cần xin giấy phép xây dựng không?

Theo Điều 43, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trước khi khởi công công trình phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được luật quy định miễn. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

Đối với sửa chữa, cải tạo, một trong các trường hợp miễn giấy phép áp dụng khi việc sửa chữa đáp ứng đồng thời các điều kiện liên quan, trong đó có không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng và không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.

Do nâng thêm tầng làm thay đổi quy mô công trình và làm tăng tải trọng lên hệ kết cấu, gia chủ không nên mặc định đây là sửa chữa nhỏ được miễn phép. Trước khi thi công cần đối chiếu:

– Vị trí và tình trạng pháp lý của công trình

– Quy hoạch, chỉ giới và quy chế quản lý kiến trúc tại khu vực

– Số tầng, chiều cao sau cải tạo

– Phạm vi tác động đến kết cấu chịu lực

– Hồ sơ thiết kế và các điều kiện pháp lý liên quan

Chi phí sửa nhà nâng tầng gồm những khoản nào?

Không nên xác định chi phí nâng tầng nhà chỉ bằng diện tích tầng xây mới x một đơn giá/m2. Với công trình cải tạo, phần tốn chi phí có thể nằm ở phá dỡ, gia cố hoặc xử lý hiện trạng chứ không chỉ ở tầng mới. Một dự toán sửa nhà nâng tầng thường cần xem xét:

NHÓM CHI PHÍ	HẠNG MỤC CHÍNH
Khảo sát – thiết kế	Khảo sát hiện trạng, thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước
Phá dỡ	Mái cũ, tường, lớp hoàn thiện hoặc cấu kiện cần xử lý
Gia cố	Móng, cột, dầm, sàn nếu kết quả tính toán yêu cầu
Kết cấu tầng mới	Cột, dầm, sàn, mái hoặc hệ khung thép
Hoàn thiện	Tường, trần, sàn, cửa, sơn, chống thấm
Điện nước	Cấp điện, cấp thoát nước, điều hòa và các hệ kỹ thuật liên quan
Thi công hiện trường	Che chắn, vận chuyển vật tư, bảo vệ nhà liền kề
Pháp lý	Hồ sơ liên quan theo trường hợp thực tế

Các yếu tố khiến chi phí thay đổi nhiều nhất thường là tình trạng kết cấu cũ, số tầng bổ sung, mức độ phá dỡ, giải pháp gia cố, vật liệu hoàn thiện, đường vận chuyển và điều kiện nhà liền kề.

Phạm vi dịch vụ sửa nhà nâng tầng tại NAMI Design

Với công trình cải tạo lớn, việc tách rời khảo sát, thiết kế và thi công giữa nhiều đơn vị có thể làm thông tin bị thiếu hoặc thay đổi khi chuyển giao. Các nhóm công việc có thể gồm:

Khảo sát và tư vấn phương án

Ghi nhận hiện trạng, nhu cầu công năng, ngân sách, điều kiện tiếp cận và các vấn đề kỹ thuật cần kiểm tra trước khi chốt phương án.

Thiết kế cải tạo – nâng tầng

Phương án cần phối hợp đồng thời:

– Mặt bằng công năng

– Kiến trúc và mặt tiền

– Kết cấu tầng mới và phần gia cố (nếu có)

– Điện nước liên quan

– Chi tiết kết nối giữa phần cũ và mới

Dự toán và kiểm soát chi phí

Khối lượng được rà theo hồ sơ thiết kế để chủ nhà biết rõ nhóm chi phí lớn và các nội dung chưa nằm trong phạm vi.

Thi công, giám sát và nghiệm thu

Trong quá trình thi công cần kiểm soát vật tư, kết cấu, điện nước âm, chống thấm và các điểm nghiệm thu quan trọng.

NAMI Design cũng công khai thông tin pháp nhân Công ty TNHH NAMI SOL cùng chứng chỉ năng lực tổ chức và chứng chỉ hành nghề đang sử dụng tại trang năng lực pháp lý và hành nghề.

Đừng để những khoản phát sinh nhỏ làm đội tổng chi phí xây nhà trọn gói. Tìm hiểu dịch vụ giám sát thi công để kiểm soát vật tư, khối lượng thực hiện và kịp thời phát hiện sai lệch so với dự toán ban đầu.

Quy trình sửa nhà nâng tầng tại NAMI Design

Quy trình phối hợp công khai của NAMI đi từ tiếp nhận nhu cầu, khảo sát, phát triển hồ sơ, BOQ/dự toán đến thi công, nghiệm thu và bàn giao khi khách hàng lựa chọn chuỗi dịch vụ đồng bộ.

Mốc 1: Tư vấn và khái toán sơ bộ

Thu thập vị trí công trình, diện tích, số tầng hiện tại, nhu cầu nâng thêm tầng, ngân sách và thời gian dự kiến.

Mốc 2: Chốt phạm vi dịch vụ

Xác định phần việc khảo sát, thiết kế, dự toán, pháp lý và thi công cần triển khai.

Mốc 3: Khảo sát hiện trạng

Đo đạc, ghi nhận hệ kết cấu, nhà liền kề, đường vận chuyển, điện nước và các dấu hiệu hư hỏng cần kiểm tra.

Mốc 4: Thiết kế phương án nâng tầng

Chốt công năng, hình thức kiến trúc, giải pháp kết cấu và các hệ kỹ thuật liên quan trước khi thi công.

Mốc 5: Dự toán và chốt vật tư

Bóc tách các nhóm công việc, làm rõ phần bao gồm – không bao gồm và ảnh hưởng ngân sách của phương án đã chọn.

Mốc 6: Thi công, nghiệm thu và bàn giao

Tổ chức thi công theo hồ sơ và hợp đồng, nghiệm thu theo giai đoạn, hoàn thiện hồ sơ bàn giao và thực hiện bảo hành theo phạm vi cam kết.

NAMI kiểm soát rủi ro khi cải tạo nâng tầng như thế nào?

Cải tạo nhà khác xây mới ở chỗ nhiều điều kiện chỉ được xác định đầy đủ khi khảo sát hoặc mở các lớp hoàn thiện cũ. Vì vậy, mục tiêu thực tế không phải hứa “không phát sinh 100%”, mà là nhận diện sớm, quy định rõ trách nhiệm và kiểm soát mọi thay đổi trước khi thực hiện.

NAMI công khai nguyên tắc: khi có thay đổi theo yêu cầu khách hàng, nội dung thay đổi, ảnh hưởng chi phí và tiến độ cần được làm rõ trước khi triển khai; các sai khác do hồ sơ hoặc thi công cũng được phân định trách nhiệm theo nguyên nhân.

Những rủi ro cần kiểm soát khi sửa nhà nâng tầng gồm có:

– Quá tải nền móng hoặc hệ kết cấu cũ

– Nứt, lún hoặc ảnh hưởng công trình liền kề

– Thấm tại vị trí tiếp giáp giữa kết cấu cũ và mới

– Xung đột đường điện, nước đang sử dụng

– Phát sinh do thay đổi công năng hoặc vật tư giữa chừng

– Sai khác giữa hiện trạng thực tế và hồ sơ cũ

Nhà phố xuống cấp, thiếu không gian nhưng chưa muốn chuyển nhà? Hãy lựa chọn cải tạo nhà phố trọn gói để nâng tầng, tối ưu công năng và gia tăng giá trị sử dụng trên nền kết cấu hiện hữu.

Nhận đánh giá sơ bộ phương án sửa nhà nâng tầng

Trước khi quyết định sửa nhà nâng tầng, gia chủ nên làm rõ 3 vấn đề: Nhà có đủ điều kiện kết cấu hay không? Phương án nào phù hợp? Tổng mức đầu tư có nằm trong ngân sách hay không? Để NAMI Design có thể tư vấn sơ bộ và cụ thể, bạn nên chuẩn bị những thông tin sau:

– Địa chỉ khu vực công trình

– Diện tích và số tầng hiện tại

– Số tầng hoặc công năng muốn bổ sung

– Khoảng ngân sách và thời điểm dự kiến thi công

– Ảnh hiện trạng, bản vẽ hoặc hồ sơ cũ (nếu còn)

Thông tin liên hệ:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com