Cập Nhật Đơn Giá Xây Thô Theo M2 Trọn Gói Chi Tiết Mới Nhất 2026

Đơn giá xây thô hiện nay thường dao động khoảng 3.500.000 – 4.500.000đ/m2 đối với nhà phố, nhà dân dụng phổ biến; một số công trình như nhà cấp 4, biệt thự hoặc nhà tân cổ điển có thể thấp hoặc cao hơn tùy thiết kế.

Qua bài viết dưới đây, NAMI Design sẽ giúp bạn đọc bóc tách khối lượng và lập báo giá xây dựng phần thô minh bạch theo từng công trình, giúp gia chủ dự trù ngân sách chính xác hơn trước khi thi công.

Đơn giá xây thô hiện nay bao nhiêu tiền/m2?

Đơn giá xây thô hiện nay thường dao động khoảng 3.500.000 – 4.500.000đ/m2 đối với nhà phố, nhà dân dụng phổ biến. Mức giá có thể thay đổi theo loại công trình, diện tích xây dựng, số tầng, phương án móng, kết cấu mái, vị trí thi công, điều kiện vận chuyển vật tư và tiêu chuẩn vật liệu sử dụng.

Thông thường, báo giá xây dựng phần thô đã bao gồm vật tư thô và nhân công hoàn thiện cơ bản, nhưng chưa bao gồm các hạng mục như ép cọc, phá dỡ, xin phép xây dựng, vật tư hoàn thiện cao cấp, nội thất rời hoặc chi phí phát sinh theo hiện trạng thực tế.

Để tính chi phí chính xác, gia chủ nên gửi bản vẽ hoặc đặt lịch khảo sát để NAMI Design bóc tách khối lượng và lập báo giá phù hợp với ngân sách.

Nếu đang lên kế hoạch xây nhà, việc tham khảo giá thiết kế nhà là bước quan trọng giúp bạn cân đối tài chính, lựa chọn đơn vị chuyên môn phù hợp và hạn chế những sai sót trong quá trình thi công.

Bảng giá xây dựng phần thô 2026 theo loại công trình

Đơn giá xây thô năm 2026 thường dao động khoảng 3.200.000 – 6.000.000đ/m2, tùy loại công trình, diện tích xây dựng, kết cấu móng, số tầng, mái, vị trí thi công và tiêu chuẩn vật tư.

Bảng giá dưới đây chỉ mang tính tham khảo; báo giá chính xác cần dựa trên bản vẽ, khảo sát hiện trạng và khối lượng thực tế.

LOẠI CÔNG TRÌNH	ĐƠN GIÁ XÂY THÔ THAM KHẢO
Nhà phố hiện đại	3.500.000 – 4.500.000đ/m2
Nhà cấp 4	3.200.000 – 4.200.000đ/m2
Nhà 2 tầng, 3 tầng	3.600.000 – 4.700.000đ/m2
Biệt thự hiện đại	4.200.000 – 5.200.000đ/m2
Nhà tân cổ điển/cổ điển	5.000.000 – 6.000.000đ/m2 hoặc cao hơn

Đơn giá xây thô nhà phố

Đơn giá xây thô nhà phố thường từ 3.500.000 – 4.500.000đ/m2. Chi phí phụ thuộc vào chiều ngang nhà, số tầng, mật độ xây dựng, điều kiện thi công trong hẻm hay mặt tiền lớn, phương án móng và hệ kết cấu chịu lực.

Đơn giá xây thô nhà cấp 4

Giá xây thô nhà cấp 4 phổ biến khoảng 3.200.000 – 4.200.000đ/m2. Nhà mái tôn, mái bằng, mái Nhật hoặc mái Thái sẽ có mức giá khác nhau; nếu nền đất yếu, cần gia cố móng hoặc dùng mái ngói, chi phí có thể tăng.

Đơn giá xây thô nhà 2 tầng, 3 tầng

Với nhà 2 tầng, 3 tầng, đơn giá xây thô thường dao động 3.600.000 – 4.700.000đ/m2. Đây là nhóm nhà dân dụng phổ biến, cần tính kỹ phần móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái và điện nước âm tường để hạn chế phát sinh.

Đơn giá xây thô biệt thự

Đơn giá xây thô biệt thự hiện đại thường từ 4.200.000 – 5.200.000đ/m2. Mức giá cao hơn nhà phố do diện tích lớn, khẩu độ rộng, kết cấu phức tạp, nhiều ban công, sân vườn, mái và yêu cầu kỹ thuật thi công cao hơn.

Đơn giá xây thô tân cổ điển/cổ điển

Nhà tân cổ điển hoặc cổ điển thường có đơn giá xây thô từ 5.000.000 – 6.000.000đ/m2, có thể cao hơn nếu mặt tiền nhiều phào chỉ, cột trang trí, mái vòm, ban công uốn hoặc chi tiết kiến trúc cầu kỳ. Gia chủ nên yêu cầu báo giá tách rõ phần kết cấu thô, nhân công hoàn thiện và hạng mục trang trí phát sinh.

Xây thô gồm những hạng mục nào?

Xây thô là giai đoạn thi công phần kết cấu chính của công trình, tạo nền tảng chịu lực và hình khối cơ bản trước khi hoàn thiện. Thông thường, đơn giá xây thô sẽ bao gồm vật tư phần thô, nhân công xây dựng và một số hạng mục hoàn thiện cơ bản theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Phần móng, khung, cột, dầm, sàn

Đây là nhóm hạng mục quan trọng nhất, quyết định độ bền và an toàn của công trình. Công việc thường gồm đào móng, thi công móng, đà kiềng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, cầu thang bê tông và các cấu kiện chịu lực theo bản vẽ kết cấu.

Tường, mái, cầu thang, tô trát cơ bản

Sau phần khung, nhà thầu sẽ xây tường bao, tường ngăn phòng, thi công mái, cầu thang, lanh tô, ô cửa và tô trát tường cơ bản. Đây là giai đoạn giúp công trình hình thành không gian sử dụng thực tế, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoàn thiện sau này.

Điện nước âm tường và nhân công hoàn thiện

Một số báo giá xây dựng phần thô đã bao gồm hệ thống điện nước âm tường và nhân công hoàn thiện cơ bản như cán nền, ốp lát, sơn nước, lắp đặt thiết bị theo phạm vi hợp đồng. Gia chủ nên yêu cầu NAMI Design bóc tách rõ hạng mục gồm và chưa gồm để kiểm soát chi phí, tránh phát sinh khi thi công.

Đơn giá xây thô chưa bao gồm những gì?

Đơn giá xây thô thường chưa bao gồm các chi phí ngoài phạm vi vật tư thô và nhân công hoàn thiện cơ bản. Tùy từng hợp đồng, gia chủ cần kiểm tra kỹ để tránh hiểu nhầm giữa báo giá xây dựng phần thô và chi phí hoàn thiện trọn gói.

Các hạng mục thường chưa bao gồm trong đơn giá xây thô gồm: chi phí xin phép xây dựng, phá dỡ công trình cũ, ép cọc hoặc gia cố nền móng đặc biệt, nâng nền, chống thấm nâng cao, vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn cao cấp, thiết bị vệ sinh, cửa, lan can, tủ bếp, đèn trang trí, nội thất rời và thuế VAT nếu chưa ghi rõ.

Ngoài ra, các phát sinh do thay đổi thiết kế, điều kiện thi công khó, đường vận chuyển hẹp, nhà trong ngõ sâu hoặc yêu cầu vật tư cao hơn tiêu chuẩn ban đầu cũng có thể làm chi phí tăng.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu NAMI Design bóc tách rõ hạng mục gồm – chưa gồm – điều kiện áp dụng giá để kiểm soát ngân sách chính xác.

Cách tính chi phí xây thô theo m2 xây dựng

Chi phí xây thô thường được tính theo công thức:

Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng quy đổi x đơn giá xây thô/m2

Trong đó, tổng diện tích xây dựng không chỉ tính phần sàn sử dụng mà còn bao gồm móng, mái, tum, sân thượng, ban công hoặc tầng hầm nếu có.

Công thức tính nhanh

Gia chủ có thể ước tính sơ bộ bằng cách lấy diện tích từng hạng mục nhân với hệ số quy đổi, sau đó cộng lại để ra tổng diện tích tính giá. Ví dụ, nhà càng nhiều tầng, mái phức tạp, móng sâu hoặc có tầng hầm thì tổng diện tích quy đổi càng tăng, kéo theo chi phí xây dựng phần thô cao hơn.

Hệ số móng, mái, tum, sân thượng, tầng hầm

Thông thường, móng đơn, móng băng, móng cọc, mái bằng, mái ngói, tum, sân thượng và tầng hầm sẽ có hệ số tính giá khác nhau tùy thiết kế và điều kiện nền đất. Vì vậy, cùng một diện tích đất nhưng chi phí xây thô có thể chênh lệch đáng kể nếu phương án kết cấu khác nhau.

Ví dụ dự toán nhà phố 5x20m, 3 tầng

Với nhà phố 5x20m, 3 tầng, diện tích sàn sử dụng là khoảng 300m2. Sau khi cộng thêm phần móng, mái, ban công hoặc sân thượng, tổng diện tích xây dựng quy đổi có thể khoảng 350 – 380m2.

Nếu đơn giá xây thô là 3.800.000đ/m², chi phí phần thô ước tính khoảng 1,33 – 1,44 tỷ đồng. Để có con số chính xác, NAMI Design sẽ cần khảo sát hiện trạng, kiểm tra bản vẽ kết cấu và bóc tách khối lượng thực tế trước khi báo giá.

Vì sao nên chọn NAMI Design thi công xây thô?

NAMI Design cung cấp dịch vụ thi công xây thô theo quy trình rõ ràng từ khảo sát hiện trạng, tư vấn phương án kết cấu, bóc tách khối lượng đến lập báo giá chi tiết theo bản vẽ. Mỗi hạng mục đều được kiểm soát theo tiêu chuẩn kỹ thuật, giúp gia chủ hạn chế phát sinh và đảm bảo công trình đúng thiết kế, đúng tiến độ.

Điểm mạnh của NAMI Design là kết hợp năng lực tư vấn thiết kế – thi công xây dựng – giám sát công trình trong cùng một quy trình. Nhờ đó, phần móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, điện nước âm tường và nhân công hoàn thiện cơ bản được triển khai đồng bộ, giảm sai lệch giữa bản vẽ và thực tế thi công.

Khi lựa chọn NAMI Design thi công xây thô, gia chủ được tư vấn rõ đơn giá xây thô, phạm vi hạng mục, vật tư sử dụng, điều kiện áp dụng giá, tiến độ và trách nhiệm bảo hành. Đây là cơ sở quan trọng để kiểm soát ngân sách, chất lượng kết cấu và độ bền lâu dài của ngôi nhà.

Việc nắm rõ giá đổ bê tông 1m3 giúp chủ đầu tư dễ dàng so sánh báo giá từ các đơn vị thi công, từ đó lựa chọn phương án phù hợp với ngân sách và chất lượng mong muốn.

Kết luận

Đơn giá xây thô là cơ sở quan trọng để gia chủ dự trù ngân sách trước khi xây nhà, nhưng mức giá thực tế sẽ thay đổi theo loại công trình, diện tích, kết cấu móng, mái, vị trí thi công, vật tư và phạm vi hạng mục trong hợp đồng. Vì vậy, không nên chỉ so sánh giá theo m² mà cần xem rõ báo giá đã bao gồm những gì, chưa bao gồm những gì và điều kiện áp dụng cụ thể.

Với kinh nghiệm tư vấn thiết kế và thi công nhà ở trọn gói, NAMI Design hỗ trợ khảo sát hiện trạng, bóc tách khối lượng, tư vấn vật tư và lập báo giá xây dựng phần thô minh bạch theo từng công trình. Nếu cần tính chi phí xây thô chính xác cho nhà phố, nhà cấp 4, biệt thự hoặc công trình tân cổ điển, gia chủ có thể liên hệ NAMI Design để được tư vấn phương án phù hợp ngân sách và nhu cầu sử dụng.

Thông tin liên hệ

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com