Tham khảo mẫu nhà trọn gói đẹp
Chỉ Giới Đường Đỏ Là Gì? Cách Xác Định Chính Xác Trước Khi Xây Dựng
Chỉ giới đường đỏ là gì? Đây là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và ngoài thực địa, dùng để phân chia phần đất có thể bố trí công trình với phần đất dành cho đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng.
Tuy nhiên, biết chỉ giới đường đỏ chưa đủ để xác định ngôi nhà được xây đến đâu. Chủ nhà còn phải kiểm tra thêm chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và nội dung giấy phép xây dựng.
Mục lục bài viết
Ẩn
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Theo QCVN 01:2021/BXD, chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, phân định giữa:
- Phần đất được xây dựng công trình
- Phần đất dành cho đường giao thông
- Công trình hạ tầng kỹ thuật
- Không gian công cộng khác
Hiểu đơn giản, đây là đường xác định khu vực nào thuộc quỹ đất dành cho đường, vỉa hè hoặc hạ tầng công cộng và khu vực nào nằm về phía lô đất xây dựng.
Trong cách gọi thông thường, nhiều người sử dụng từ lộ giới. Tuy nhiên, cần hiểu chính xác rằng chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới, còn bề rộng phần đất dành cho đường nằm giữa hai chỉ giới đường đỏ thường được gọi là bề rộng lộ giới.
Chỉ giới đường đỏ có phải ranh giới thửa đất không?
Không nhất thiết. Ranh giới thửa đất thể hiện phạm vi quyền sử dụng đất theo hồ sơ địa chính. Trong khi đó, chỉ giới đường đỏ được xác định theo quy hoạch. Vì vậy, một phần thửa đất có thể nằm trong phạm vi quy hoạch mở đường hoặc dành cho công trình hạ tầng.
Đây là lý do diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích thực tế được phép xây dựng không phải lúc nào cũng giống nhau.
Phân biệt chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
Theo QCVN 01:2021/BXD, chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Khoảng không gian nằm giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được gọi là khoảng lùi.
| TIÊU CHÍ | CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ | CHỈ GIỚI XÂY DỰNG |
|---|---|---|
| Ý nghĩa | Phân chia đất xây dựng với đất dành cho giao thông, hạ tầng và không gian công cộng | Giới hạn vị trí được xây dựng công trình chính |
| Căn cứ xác định | Bản đồ quy hoạch và mốc ngoài thực địa | Quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy chế kiến trúc và giấy phép |
| Phạm vi ảnh hưởng | Tuyến đường, vỉa hè và hạ tầng công cộng | Công trình trên từng lô đất |
| Có thể trùng nhau không? | Có | Khi công trình được phép xây sát chỉ giới đường đỏ |
| Khoảng cách giữa hai đường | Chính là khoảng lùi xây dựng | Chính là khoảng lùi xây dựng |
Hai chỉ giới trùng nhau chỉ có nghĩa công trình chính có thể được bố trí sát chỉ giới đường đỏ theo hồ sơ được duyệt. Điều này không tự động đồng nghĩa với việc được xây kín 100% lô đất, vì chủ nhà vẫn phải tuân thủ mật độ xây dựng, khoảng cách công trình, chiều cao và các quy định liên quan.
Muốn xác định chính xác phần diện tích được phép xây dựng? Hãy tìm hiểu khoảng lùi xây dựng theo chỉ giới đường đỏ để chủ động phương án thiết kế và hạn chế rủi ro khi xin phép xây dựng.
Xây nhà phải cách đường bao nhiêu mét?
Không có một khoảng cách cố định áp dụng cho mọi thửa đất. Khoảng lùi phụ thuộc vào:
- Bề rộng đường tiếp giáp lô đất
- Chiều cao dự kiến của công trình
- Đồ án quy hoạch chi tiết
- Thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc
- Chỉ tiêu được ghi trong văn bản cung cấp thông tin quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng
Theo Bảng 2.7, QCVN 01:2021/BXD, khoảng lùi tối thiểu đối với công trình tiếp giáp đường giao thông cấp khu vực trở lên được tham khảo như sau:
| BỀ RỘNG ĐƯỜNG | CÔNG TRÌNH DƯỚI 19M | TỪ 19 ĐẾN DƯỚI 22M | TỪ 22 ĐẾN DƯỚI 28M | TỪ 28M TRỞ LÊN |
|---|---|---|---|---|
| Dưới 19m | 0m | 3m | 4m | 6m |
| Từ 19 đến dưới 22m | 0m | 0m | 3m | 6m |
| Từ 22m trở lên | 0m | 0m | 0m | 6m |
Ví dụ, một công trình cao khoảng 21m, tiếp giáp tuyến đường có bề rộng dưới 19m thì khoảng lùi tối thiểu theo bảng là 3m.
Tuy nhiên, bảng trên không thay thế hồ sơ quy hoạch của từng khu đất. Với khu vực hiện hữu hoặc tuyến phố có quy định kiến trúc riêng, khoảng lùi có thể được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị để bảo đảm sự thống nhất của toàn tuyến phố.
Ban công, ô văng có được vượt chỉ giới đường đỏ không?
Không nên áp dụng máy móc một con số chung cho mọi địa phương. QCVN 01:2021/BXD quy định các chi tiết kiến trúc tiếp giáp tuyến đường phải tuân thủ đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc của khu vực.
- Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào phía trong so với chỉ giới đường đỏ, không một bộ phận hoặc chi tiết kiến trúc nào được vượt quá chỉ giới đường đỏ
- Trường hợp hai chỉ giới trùng nhau, chi tiết mặt đứng vẫn phải bảo đảm an toàn giao thông, người đi bộ, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và cảnh quan tuyến phố
Vì vậy, các thông số liên quan đến ban công, mái đua hoặc ô văng phải được đối chiếu với:
- Quy chế quản lý kiến trúc của địa phương
- Quy hoạch hoặc thiết kế đô thị của tuyến phố
- Bản vẽ và nội dung giấy phép xây dựng
- Hệ thống điện, cây xanh và hạ tầng hiện hữu trước công trình
Cách xác định chỉ giới đường đỏ của thửa đất
Chủ nhà có thể thực hiện theo 4 bước sau đây:
Bước 1: Xác định chính xác thửa đất
Chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục địa chính hoặc bản đồ hiện trạng để xác định đúng số thửa, tờ bản đồ, kích thước và vị trí khu đất.
Bước 2: Kiểm tra thông tin quy hoạch
Tra cứu bản đồ quy hoạch đã được phê duyệt hoặc đề nghị cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng có thẩm quyền tại địa phương cung cấp thông tin. Không nên chỉ quan sát mép đường, vỉa hè hoặc nhà hàng xóm để tự xác định chỉ giới vì đường hiện trạng có thể chưa trùng với đường quy hoạch.
Bước 3: Xác định chỉ giới xây dựng và khoảng lùi
Sau khi có chỉ giới đường đỏ, cần kiểm tra công trình được xây sát đường ranh này hay phải lùi vào phía trong. Khoảng cách giữa hai đường chính là khoảng lùi cần chừa lại.
Bước 4: Đối chiếu trước khi thiết kế
Kiến trúc sư cần đối chiếu đồng thời:
- Kích thước thửa đất
- Chỉ giới đường đỏ
- Chỉ giới xây dựng
- Mật độ xây dựng
- Số tầng và chiều cao
- Khoảng lùi
- Quy định ban công, mái đua
- Các yêu cầu trong giấy phép xây dựng
Việc kiểm tra trước giúp tránh tình trạng thiết kế xong mới phát hiện thiếu diện tích xây dựng, phải đổi vị trí cầu thang, gara, phòng khách hoặc mặt tiền.
Đất vướng chỉ giới đường đỏ có xây nhà được không?
Cần xác định phần diện tích nào của thửa đất nằm trong chỉ giới và tình trạng pháp lý của quy hoạch.
Về nguyên tắc, phần đất đã được xác định dành cho đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng không được tự ý bố trí công trình chính trái với quy hoạch. Phần diện tích còn lại có thể được xem xét thiết kế nếu đáp ứng đủ chỉ giới xây dựng, mật độ, kích thước lô đất và các điều kiện cấp phép.
Chủ đất không nên tự kết luận rằng khu đất sẽ bị thu hồi ngay hoặc chắc chắn vẫn được xây dựng chỉ dựa vào một hình ảnh bản đồ trên mạng. Cần kiểm tra văn bản cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch thực hiện và hồ sơ do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Một số sai lầm thường gặp
- Nhầm chỉ giới đường đỏ với mép đường hiện trạng: đường quy hoạch có thể rộng hơn tuyến đường đang sử dụng
- Cho rằng có sổ đỏ là được xây toàn bộ: diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa toàn bộ diện tích đều được phép xây công trình chính
- Chỉ kiểm tra khoảng lùi mà bỏ qua mật độ: hai chỉ tiêu này độc lập và phải tuân thủ đồng thời
- Sao chép kích thước ban công từ nhà bên cạnh: mỗi công trình có thể chịu giấy phép, chỉ giới và quy chế kiến trúc khác nhau
- Thiết kế trước, kiểm tra pháp lý sau: đây là nguyên nhân dễ dẫn đến sửa mặt bằng, thay đổi mặt tiền và phát sinh chi phí thiết kế
Chủ nhà có thể tham khảo thêm dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói hoặc các giải pháp dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói của NAMI Design.
Kết luận
Hiểu đúng chỉ giới đường đỏ là gì giúp chủ nhà xác định phần đất có thể xây dựng, khoảng lùi cần thiết và những giới hạn phải tuân thủ trước khi lên phương án mặt bằng.
Trước khi xây nhà, nên kiểm tra đồng thời chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ, chiều cao, quy hoạch và giấy phép. Đây là bước nhỏ nhưng có thể giúp tránh việc sửa thiết kế, giảm diện tích sử dụng hoặc thi công sai phép.
NAMI Design hỗ trợ kiểm tra hồ sơ thửa đất, chỉ giới, khoảng lùi, mật độ và chiều cao trước khi triển khai phương án.
Thông tin liên hệ:
NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam
◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com
