Cách Tính Giá Xây Nhà Trọn Gói Chính Xác 99% Cho Mọi Công Trình

Cách tính giá xây nhà trọn gói phổ biến nhất ở giai đoạn dự trù ngân sách đó là: Chi phí xây nhà dự kiến = Tổng diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá xây nhà trọn gói/m2

Tuy nhiên, diện tích xây dựng không đơn giản là diện tích lô đất. Gia chủ cần cộng diện tích các tầng và phần quy đổi của móng, mái, sân, ban công, tum, tầng hầm,… Sau khi có thiết kế và khảo sát thực tế, chi phí nên được kiểm tra lại bằng bảng khối lượng, dự toán chi tiết và phụ lục vật tư trước khi ký hợp đồng.

2 cách tính giá xây nhà trọn gói phổ biến

Tính nhanh theo m2 xây dựng

Đây là phương pháp dễ hiểu nhất khi gia chủ đang ở giai đoạn chuẩn bị tài chính. Công thức:

Chi phí dự kiến = Diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá/m2

Ưu điểm là tính nhanh, dễ so sánh các phương án về quy mô. Hạn chế là kết quả vẫn chỉ mang tính khái toán, bởi hai ngôi nhà có cùng diện tích nhưng có thể khác hoàn toàn về móng, kết cấu, vật liệu, điều kiện thi công và mức hoàn thiện.

Bóc tách khối lượng và lập dự toán chi tiết

Khi đã có hồ sơ thiết kế, kỹ sư có thể xác định khối lượng của từng nhóm công việc như bê tông, cốt thép, xây trát, chống thấm, điện nước, hoàn thiện… rồi áp đơn giá tương ứng.

TIÊU CHÍ	TÍNH THEO M2	DỰ TOÁN CHI TIẾT
Dự trù ngân sách ban đầu	Phù hợp	Chưa bắt buộc
Tính nhanh nhiều phương án	Phù hợp	Mất nhiều thời gian hơn
Xác định vật tư cụ thể	Hạn chế	Tốt
Kiểm soát khối lượng	Hạn chế	Tốt
Làm căn cứ ký hợp đồng	Cần bổ sung điều kiện	Nên ưu tiên

Vì vậy, tính theo m2 phù hợp để biết khoảng ngân sách, còn dự toán chi tiết giúp kiểm soát giá trị hợp đồng sát hồ sơ thực tế hơn.

Công thức tính giá xây nhà trọn gói theo m2

Để áp dụng đúng công thức, cần thực hiện 3 bước.

Bước 1: Tính diện tích sàn các tầng

Các tầng có mái che thường được tính theo diện tích sàn thực tế.

Ví dụ nhà 5×15 m, xây đủ 75m2 mỗi tầng và có 3 tầng: 75 x 3 = 225 m2/sàn.

Điểm nhiều gia chủ thường nhầm là lấy 75m2 đất x đơn giá, trong khi công trình thực tế còn có nhiều tầng, móng, mái và các hạng mục phụ.

Bước 2: Quy đổi diện tích móng, mái và hạng mục phụ

Hệ số dưới đây chỉ dùng để khái toán tham khảo, không phải tỷ lệ bắt buộc cho mọi nhà thầu:

HẠNG MỤC	HỆ SỐ THAM KHẢO
Tầng trệt, tầng lầu có mái che	100%
Móng đơn	20 – 30% diện tích tầng trệt
Móng cọc	30 – 50%
Móng băng	50 – 70%
Móng bè	80 – 100%
Mái tôn	20 – 30% diện tích mái
Mái bê tông cốt thép	40 – 60%
Mái ngói vì kèo	60 – 70%
Mái bê tông dán ngói	90 – 100%
Sân đơn giản	Khoảng 30 – 50%
Sân thượng có chống thấm, lát gạch	Khoảng 50 – 70%
Ban công không mái che	Khoảng 50 – 70%
Tum có mái che	Thường tính theo diện tích thực tế
Tầng hầm/bán hầm	Khoảng 120 – 250% tùy độ sâu và điều kiện thi công

Các khoảng hệ số trên cũng đang được NAMI sử dụng để giải thích cách tính diện tích xây dựng; tỷ lệ cuối cùng phải được ghi rõ trong báo giá của từng công trình.

Trước khi dự toán chi phí xây nhà trọn gói, hãy nắm rõ cách tính diện tích xây dựng để xác định chính xác quy mô, khối lượng thi công và hạn chế phát sinh ngân sách ngoài dự kiến.

Bước 3: Nhân với đơn giá xây dựng phù hợp

Sau khi có tổng diện tích quy đổi: Giá xây nhà trọn gói dự kiến = Tổng m2 quy đổi x Đơn giá trọn gói/m2

Đơn giá phải được so sánh trên cùng phạm vi vật tư và công việc. Một báo giá 6 triệu đồng/m2 chưa chắc rẻ hơn báo giá 7 triệu đồng/m2 nếu báo giá đầu tiên loại trừ nhiều vật tư, thiết bị hoặc hạng mục thi công.

Đơn giá cũng thay đổi theo thời điểm, khu vực, quy mô và mức hoàn thiện. Gia chủ nên kiểm tra tại trang báo giá xây nhà trọn gói của NAMI Design thay vì sử dụng một đơn giá cố định trong thời gian dài.

Ví dụ cách tính chi phí xây nhà 5x15m, 3 tầng

Giả sử xây công trình nhà phố:

– Diện tích: 5×15 m = 75 m2/sàn

– 3 tầng xây đủ diện tích

– Móng băng: tạm tính 50%

– Mái bê tông cốt thép: tạm tính 50%

Diện tích quy đổi:

HẠNG MỤC	CÁCH TÍNH	DIỆN TÍCH
Móng băng	75 x 50%	37,5m2
3 tầng	75 x 3	225m2
Mái BTCT	75 x 50%	37,5m2
Tổng		300 m2

Trong nội dung tham khảo về nhà 3 tầng năm 2026 của NAMI, trường hợp tương tự được khái toán với đơn giá khoảng 6,0 – 7,2 triệu đồng/m2, tương ứng:

– 300 x 6 triệu = khoảng 1,8 tỷ đồng

– 300 x 7,2 triệu = khoảng 2,16 tỷ đồng

Đây chỉ là khoảng ngân sách sơ bộ, chưa phải giá ký hợp đồng.

Thực tế, nếu công trình có ép cọc, mặt tiền phức tạp, thang máy, tầng hầm, đường vận chuyển hẹp hoặc lựa chọn vật tư cao cấp, chi phí có thể khác đáng kể.

Giá xây nhà trọn gói gồm những khoản nào?

Không nên hiểu từ “trọn gói” là toàn bộ mọi thứ trong ngôi nhà đều mặc nhiên được đưa vào một đơn giá. Một báo giá rõ ràng nên tách được ít nhất:

NHÓM CHI PHÍ	HẠNG MỤC THƯỜNG GẶP
Phần kết cấu	Móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái
Xây – trát	Tường, tô trát và các công việc xây dựng cơ bản
Điện nước	Đường điện, cấp thoát nước theo phạm vi thiết kế
Hoàn thiện kiến trúc	Chống thấm, cán nền, ốp lát, sơn, trần,…
Cửa – lan can – cầu thang	Theo chủng loại được chốt
Thiết bị	Điện, nước, vệ sinh,… tùy phụ lục
Nội thất	Cần xác định rõ đồ gỗ, đồ rời và phạm vi thi công

Ngay trên dịch vụ xây nhà trọn gói Hà Nội, NAMI cũng xác định đơn giá/m2 chỉ nên dùng để khái toán; giá chính thức cần căn cứ hồ sơ thiết kế, khảo sát, bảng khối lượng và phụ lục vật tư.

Vì sao cùng diện tích nhưng giá xây nhà lại khác nhau?

1. Phương án móng

Móng đơn, móng băng, móng cọc hay móng bè có lượng vật liệu và biện pháp thi công rất khác nhau. Đất yếu hoặc công trình tải trọng lớn còn có thể phải xử lý nền và ép cọc.

2. Kiến trúc và kết cấu công trình

Nhà hình khối đơn giản thường dễ thi công hơn công trình có nhiều ban công, khoảng đua, mái dốc, mặt tiền nhiều chi tiết hoặc khẩu độ kết cấu lớn.

3. Mức vật tư hoàn thiện

Gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đá, thiết bị điện,… có phổ giá rất rộng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá trọn gói giữa các công trình chênh lệch đáng kể.

4. Điều kiện thi công

Nhà trong ngõ nhỏ, khó tập kết vật liệu, phải vận chuyển thủ công, công trình sát nhà dân hoặc cần biện pháp bảo vệ công trình liền kề có thể làm tăng chi phí.

5. Có tầng hầm hay không

Tầng hầm cần đào đất, chống vách, chống thấm, xử lý thoát nước và kết cấu phức tạp hơn tầng thông thường nên không nên áp dụng máy móc cùng hệ số.

6. Phạm vi hợp đồng

Hai báo giá có tổng tiền khác nhau đôi khi không phải do một đơn vị “đắt” hơn mà do phạm vi công việc khác nhau.

Tính giá theo m2 có chính xác không?

Tính theo m2 không phải phương pháp cho ra giá chính xác tuyệt đối. Cách hiểu phù hợp hơn là: Khái toán theo m2 → Hoàn thiện thiết kế → Khảo sát → Bóc tách khối lượng → Chốt vật tư → Lập dự toán → Ký hợp đồng.

Khi hồ sơ càng đầy đủ thì khối lượng và phạm vi công việc càng rõ, từ đó giá dự kiến càng có cơ sở để kiểm soát.

Về khung quản lý chi phí hiện hành, Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng được ban hành ngày 15/6/2026 và có hiệu lực từ 1/7/2026.

Bộ Xây dựng cũng ban hành Văn bản hợp nhất 35/VBHN-BXD ngày 15/6/2026 về hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Đây là nguồn tham khảo pháp lý về quản lý chi phí, không phải bảng đơn giá cố định cho từng căn nhà dân dụng.

Cách NAMI Design xác định chi phí trước khi thi công

Tại NAMI Design, đơn giá theo m2 được xem là công cụ khái toán ban đầu, thay vì dùng một con số chung để chốt mọi công trình. Khi dự án đi sâu hơn, mức đầu tư được làm rõ theo chuỗi như sau:

Nhu cầu & Ngân sách → Khảo sát → Thiết kế → Khái toán → Chốt vật tư → Bảng khối lượng/dự toán → Hợp đồng → Nghiệm thu theo giai đoạn.

Cách tiếp cận này giúp gia chủ biết con số thay đổi vì đâu: tăng khối lượng, đổi vật liệu, bổ sung hạng mục hay điều chỉnh thiết kế; thay vì chỉ nhìn thấy một khoản “phát sinh” ở cuối công trình.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà tại Hà Nội, có thể tham khảo thêm dịch vụ xây nhà trọn gói tại Hà Nội của NAMI Design để xem cách NAMI tổ chức từ thiết kế, dự toán đến thi công.

Nhận khái toán chi phí xây nhà theo lô đất thực tế

Không có một cách tính giá xây nhà trọn gói duy nhất đúng cho mọi ngôi nhà. Công thức theo m2 giúp xác định nhanh khoảng ngân sách, nhưng để ra quyết định đầu tư, cần xét thêm thiết kế, kết cấu móng, vật tư, điều kiện thi công và phạm vi hợp đồng.

Để NAMI Design khái toán sát hơn với công trình thực tế, gia chủ nên chuẩn bị:

– Địa điểm xây dựng

– Kích thước lô đất

– Số tầng dự kiến

– Nhu cầu công năng

– Mức hoàn thiện mong muốn

– Ngân sách dự kiến

– Thời điểm dự kiến khởi công

Từ những thông tin trên, NAMI Design có thể định hướng quy mô và khoảng đầu tư trước khi chuyển sang thiết kế, khảo sát và lập dự toán chi tiết.

Thông tin liên hệ:

NAMI Design – Giải pháp nhà phố thích nghi khí hậu nóng ẩm Việt Nam

◼️ Hotline: 0353 225 225 (Mr. Nam)
◼️ Trụ sở: Số 619 Nguyễn Trãi, P. Thanh Liệt, Hà Nội
◼️ Email: vn.namidesign@gmail.com